이 기사는 2023년 07월 27일 15:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

전국의 주택공급물량이 올해를 기점으로 줄어들면서 집값은 보합세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 3기 신도시 공급물량 또한 앞선 1·2기 공급물량과 가구수 증가분에 미치지 못해 수요 우위의 시장이 형성될 수 있을 것으로 예측됐다.

지역별로는 편차가 있을 수 있다는 분석도 이어졌다. 주택 공급물량 부족이 수도권에 집중된 탓에 지방 집값의 상승 전환까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 수도권 물량부족의 해결방안으로는 3기 신도시 공급 확대, 재건축·재개발 규제 완화의 유지 등이 제시됐다.


박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수(사진)는 27일 더벨이 개최한 '2023 더벨 웰스 매니지먼트 포럼-불확실성의 시기, 하반기 자산운용 대응전략'에서 이같이 조언했다. 박합수 교수는 세 번째 세션 연사로 나서 '2023년 부동산 이슈분석 및 시장전망'이라는 주제로 발표했다. 부동산 수요공급 이슈분석, 시장 대응방안 등이 다뤄졌다.

KB국민은행의 부동산 통계에 따르면 지난 6월 전국의 주택가격은 하락 폭이 전월 대비 절반 수준 이하로 둔화되면서 숨고르기에 돌입했다. 특히 서울 및 수도권의 둔화세가 뚜렷했고 5개 광역시와 지방도 하락세는 유지됐지만 낙폭을 줄였다.

박합수 교수는 수도권의 주택가격이 하반기에 보합세를 나타낼 것으로 예상했다. 일찍이 강보합세를 보였던 강남 등 특정 지역은 강보합 이상의 상태가 될 것으로 내다봤다. 5대 광역시인 부산과 대구, 대전, 울산, 광주는 지역별 편차가 있겠으나 전반적으로 소폭 하락을 점쳤다.

가격 전망이 엇갈린 것은 지역별 수요공급에 편차가 있기 때문이다. 1~2인 가구를 중심으로 전체 가구 수가 증가하는 상황에서 수도권의 경우 2기 신도시 물량 공급이 막바지에 다다른 것으로 파악됐다. 반면 비수도권의 내년 아파트 입주물량은 올해와 동일한 수준일 것으로 추정됐다.

주택수요는 높아졌지만 수도권 공급물량은 제한적일 전망이다. 공급물량의 바로미터인 입주물량 추이를 보면 전국의 입주물량은 올해를 고점으로 급격한 감소가 예상된다. 국토교통부 자료를 인용한 박합수 교수에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 36만1346호로 추정된다. 2024년에는 31만3275호로 줄어드는데, 약 5만호 가량의 감소분이 수도권에 집중된 상황이다.

박합수 교수는 "내년 서울의 아파트 입주물량이 1만4000호에 불과할 정도로 공급 수준이 최저점에 다다른 상황"이라며 "공급 예정인 3기 신도시 물량도 많지 않아 수도권의 집값은 불안정한 시장상황에도 불구하고 보합세가 전망된다"고 말했다.

부동산 수요에 악영향을 끼쳤던 높은 대출금리 또한 최근 하락세로 돌아섰다고 진단했다. 실제로 2022년 말 4.63%에 달했던 주택담보대출금리는 지난 5월 4.21%로 소폭 하향된 상황이다. 대출금리에 따른 부담은 올 연말까지 여전하겠지만 내년부터는 더 낮은 금리로의 대환대출이 이뤄져 부담이 줄어들 것이란 분석이다.

대출규제 및 재건축·재개발에 대한 정부의 완화기조도 일정부분 영향을 미칠 전망이다. 향후 역전세난을 겪는 집주인이 개인 다주택자라면, 전세보증금 반환 목적의 대출시 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 특례보금자리론 반환대출 수준인 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 올해 초 정부의 안전진단 규제 완화에 따라 재건축 정비사업도 활기를 되찾은 모습이다.

회복이 예상되는 시장 분위기에도 박 교수는 추가적인 대응방안의 필요성을 강조했다. 그는 "3기 신도시 물량(신도시급 35만호)의 공급만으로는 수도권 미래수요를 충족할 수 없기 때문에 공급물량을 추가 확대해야 한다"며 "재건축, 재개발 등 정비사업이 함께 병행돼야 주택시장도 안정을 이룰 수 있을 것"이라고 지적했다.

끝으로 "올해 부동산 시장은 향후 금리인상 폭에 따라 좌우될 것으로 전망한다"며 "하반기 이후 시장은 경기침체 정도에 따라 방향성이 달라질 수 있지만 전반적으로 보합세를 나타낼 가능성이 높고, 특히 서울 강남 등 일부 지역은 강보합세 이상의 흐름을 보일 것"이라고 덧붙였다.