이 기사는 2023년 08월 16일 14:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

2023년 상반기 부동산 블라인드 펀드 시장은 전년 대비 부진한 모습을 보였다. 고금리 상황이 지속되며 국내외 부동산 시장의 위기감이 고조되며 펀딩에 어려움을 겪은 것으로 분석된다. 올해 상반기 신규 약정액은 전년 대비 절반 수준으로 줄었으며, 이미 부동산 가치 하락이 본격화 되고있는 해외에 투자하는 블라인드 펀드는 한 건도 설정되지 않았다.

신규 블라인드 펀드 설정이 부진한 가운데서도 삼성SRA자산운용이 유일하게 조단위 펀드를 설정하며 최강자 자리를 유지했다. 이 밖에도 이지스자산운용, 코람코자산운용 등 상위권 운용사들 중심으로 블라인드 펀드 설정에 성공했다.

16일 더벨이 집계한 2023년 상반기 부동산펀드 리그테이블에 따르면 올해 상반기 1000억원 이상 규모로 신규 설정된 블라인드 펀드는 총 7개, 약정액은 2조6320억원으로 집계됐다. 전년 동기 대비 펀드 수는 4개 줄고 약정액은 2조2000억원가량 적은 수치다.


블라인드 펀드는 투자대상을 정해 놓고 자금을 모집하는 프로젝트 펀드와 달리 투자 대상을 미리 정해 놓지 않은 상태에서 설정하고 우량 투자대상이 확보되면 투자하는 펀드다. 투자 신속성과 분산효과가 강점이지만 최근처럼 부동산 거래가 줄고 신중한 투자대상 선정이 우선시 되는 상황에서는 장점이 희석될 수 밖에 없다.

지난해부터 이어진 고금리 상황이 지속되며 국내외 부동산 시장이 위축되고 있다. 우선 신용도 및 대출조건이 변화하며 자금 확보가 어려워졌다. 이에 매도자와 매수자간 가격 격차가 좁혀지지 않으며 거래 취소 및 지연에 따른 거래량 감소로 이어지고 있다.

올해 상반기 신규 블라인드 펀드도 불확실한 부동산 시장을 반영해 실물 자산 투자보다는 대출형 펀드 설정이 주를 이뤘다. 7개 펀드 중 3개 펀드가 Debt 전략을 활용한 펀드였다. 특히 해외에 투자하는 블라인드 펀드는 모습을 감췄다. 미국, 유럽 등 글로벌 시장에서는 이미 고금리 여파로 대규모 가격 조정이 이뤄지거나 부실화된 자산이 등장하고 있다.

운용사별로 보면 블라인드 펀드 최강자인 삼성SRA자산운용이 펀딩 가뭄 속에서도 유일하게 조단위 펀드를 설정하며 선방했다. 올해 상반기 'DCMF 2호'와 'DPF 2호'를 설정해 총 약정액 1조5000억원을 기록했다. 이는 전체 약정액(2조6000억원) 규모의 절반이 넘는 수치다. 삼성생명 등 계열사의 대체투자 자금이 꾸준히 투입되며 원활한 펀딩이 이뤄지고 있다.

올해 3월 설정된 'DCMF 2호'는 Debt 전략을 취하며 국내 부동산 담보대출에 투자한다. 삼성생명이 2월 말 약 1조원을 투입하기로 결정했으며 만기는 7년 후인 2030년 3월까지다. 'DPF 2호' 역시 삼성생명이 올해 4월 말 약 5000억원을 투입해 설정됐다. 만기는 7년으로 동일하며 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자한다.

미래에셋자산운용은 2019년 이후 오랜만에 블라인드 펀드를 설정하며 리그테이블에 이름을 올렸다. 상반기 설정된 '미래에셋멀티솔루션일반사모부동산자신탁 1호'는 코어 전략을 취하며 국내 자산에 투자한다. 약정액 5000억원 규모로 설정돼 현재 절반가량을 '로지스코양지'를 매입하는데 사용했다. 해당 펀드의 만기는 2034년 12월까지다.

이 밖에 이지스자산운용, 코람코자산운용, 하나대체투자자산운용 등도 1000~3000억원대 블라인드 펀드를 설정하며 존재감을 드러냈다. 이지스운용과 코람코운용은 삼성SRA운용에 비해 약정액 규모면에서는 큰 격차를 보이지만 지난해에 이어 꾸준히 블라인드 펀드를 설정하고 있다.

이지스자산운용은 일찌감치 진출한 아시아법인이 해외 투자자를 대상으로 자금모집에 성공하며 블라인드 펀드 설정에 성공했다. 올해 6월 설정된 'IGIS Data Center Platform 2호'는 약정액 3300억원으로 국내 데이터센터에 투자하는 펀드다.

코람코자산운용은 올해 상반기 2개 블라인드 펀드를 설정했다. '코람코 DebtCW-SJ일반사모투자신탁제1호'는 대출형 펀드로 5년 만기로 설정됐다. 약정액은 1020억원이다. '코람코 국내개발일반사모부동산자투자신탁제1호'은 오퍼튜니스틱 전략을 취하며 국내 부동산 개발에 투자한다. 약정액 1000억원에 만기는 2031년 5월까지다.

부동산 시장에 부실자산이 늘어나며 NPL(부실채권) 펀드도 등장했다. NPL은 금융기관이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실채권을 뜻한다. 지난해부터 시작된 금리 인상기를 겪으며 이자 비용을 감당하지 못하는 사업장이 하나둘 늘어나면서 NPL 시장도 덩달아 커지고 있다.

하나대체투자자산운용은 올해 1월 '하나대체투자NPL 일반사모투자신탁 1호'를 설정했다.만기는 2028년 1월까지 5년이며 디스트레스드 전략을 취해 국내 NPL에 투자한다. 해당 펀드의 약정액은 1000억원이다.