이 기사는 2023년 08월 21일 16:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

경기주택도시공사(GH)는 민간참여 공공주택사업 낙찰자를 결정할 때 '기술제안서 평가'에 보다 무게를 두고 있다. 전체 평가위원 13명 중 기술제안서를 검토하는 인력만 10명에 달한다. 건축시공 뿐만 아니라 기계설비, 전기, 조경, 건설안전 및 재난 등 평가영역도 세분화돼 있다.

한국토지주택공사(LH)와는 확연히 차이가 있다. LH도 종합심사낙찰제를 통해 시공사의 기술적 역량을 검증하고 있지만 비중이 극히 낮다. 공동주택용지 분양 시 적격성 평가지표를 마련해 놨음에도 14점 만점 중 3점 이상이면 통과하는 구조라 변별력이 떨어진다는 지적이 나온다.

◇평가위원 13명 중 기술제안서에 10명 배정

21일 관련업계에 따르면 GH는 민간참여 공공주택사업의 민간사업자를 선정하는 단계에서 제안서 평가 절차를 거치고 있다. 세부적으로는 13명의 평가위원을 구성해 사업제안서와 기술제안서로 구분된 두 영역을 별도 평가하는 방식이다. 평가위원 1명당 50점씩 총 650점 만점이다.

사업제안서의 안건은 '재무'와 '마케팅', '사업관리'로 이뤄져 있다. 각 안건마다 1명의 평가위원이 담당하는 구조다. 재무는 재원조달 방법과 자금관리·운용계획, 공사비 절감계획에 초점이 맞춰져 있다. 시공사의 신용도와 현금흐름이 주된 평가요소다.

마케팅은 판매관리계획에 대한 내용들을 심의한다. 예비수요자들이 수용할 수 있는 브랜드를 조성하는지 여부와 함께 견본주택, 사이버 견본주택을 활용한 홍보전략 등을 점검하는 방식이다. 사업관리는 하자보수를 비롯해 공사 전 단계에 대한 리스크 관리방안을 종합적으로 살피고 있다.

눈에 띄는 부분은 기술제안서에 배정된 평가위원 수가 10명에 달한다는 점이다. 특히 '건축계획' 항목에만 5명의 평가위원이 이름을 올리고 있다. 각 평가위원이 관련 내용을 살펴본 후 250점 만점으로 점수를 산출한다. 이후 평균값을 구해 전체 점수에 반영하는 형태다.

전체 점수에서 차지하는 비중이 상당한 만큼 평가항목도 기본계획과 GH 시그니처 디자인 특화계획으로 구성돼 있다. 기본계획은 배치계획과 단위세대 계획, 커뮤니티 시설 등을 살펴보는 평가항목이다. 스카이라인을 비롯해 소음, 조망권, 일조량 등이 평가내용에 포함돼 있다.

GH 시그니처 디자인 특화계획은 클러스터와 경관을 고려해 동별마다 차별화된 디자인을 적용했는지, 측벽이나 옥탑에 최신 트렌드에 적합한 색채계획이 설정됐는지 등을 집중적으로 평가한다. 지역환경을 고려해 커뮤니티시설에 대한 특화계획을 세웠는지도 중요한 평가 요소다.

이외에 '조경'을 통해서는 특화 옥외·조경시설을 마련했는지 등을 살펴보고 있다. '건축시공'은 공정계획에 따른 인력·장비·자재 운영계획 등이 주된 잣대다. '기계설비(사업성·분양성 향상 계획 등)'와 '전기(에너지절감 설계 적용 계획)', '건설안전 및 재난(안전관리계획)' 등에도 세부적인 평가 지표가 마련돼 있다.
◇LH, 시공사 역량 검증보다 벌떼입찰 억제에 초점

LH가 시공사의 기술적 능력보다 시공 경험을 보다 중요시 여기는 점과는 확연히 구분된다. LH는 종합심사낙찰제를 통해 시공사를 선정하고 있지만 기술능력평가(38점)보다 시공경험평가(40점 또는 45점)의 배점이 크다. 시공경험평가와 연관성 높은 시공평가결과(12점) 같은 항목도 존재한다.

공동주택용지를 분양하는 과정에서도 시공사의 주택건설실적에 보다 무게를 두고 있다. 시공사의 기술적 능력을 검증하기 위해 적격성 평가지표에 14점이 배정돼 있기는 하다. 그러나 3점 이상이면 신청자격을 획득할 수 있는 구조라 변별력을 갖췄다고 말하기 힘들다.

LH의 검증 시스템이 벌떼입찰을 억제하는데 초점이 맞춰져 있기 때문이다. LH는 과거 일부 시공사들이 자회사나 특수목적법인(SPC)을 통해 무분별하게 택지를 매입했던 사례를 방지하고자 '300가구 이상 주택건설실적이 있는 자', '시공능력이 있는 자' 등 항목에 무게를 두고 있다.

이와 달리 GH는 2013년 10월 '민간사업자 공모 평가기준'을 신규 제정하며 LH 대비 차별화된 길을 걸었다. GH가 시행하는 개별사업에 한해서는 합리적인 평가기준과 평가위원회를 구성해 낙찰자 혹은 공동사업시행자를 가려내겠다는 뜻을 오래 전부터 명문화한 셈이다.

어느덧 평가기준이 도입된지 10년이 지났다 보니 13번에 달하는 개정 절차도 수반됐다. 주로 평가항목을 세분화하고 투명성을 높이는데 초점이 맞춰졌다. 일례로 GH가 평가위원별 평가점수표와 평가사유서를 모두 열람할 수 있도록 규정을 손질한 게 대표적인 행보로 꼽힌다.