이 기사는 2023년 08월 25일 08:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

"앞으로 리츠 말고는 신규 공모펀드 안 나올 겁니다."

공모 부동산펀드를 운용 중인 한 자산운용사 관계자는 업계 모두가 같은 생각일 거라고 단언했다. 시장상황이 좋아지면 다시 할 만하지 않겠냐는 물음에도 답은 한결같았다. 개인투자자들을 보호하기 위해 도입된 공모펀드 특유의 운용규제가 오히려 시장 리스크에 대응할 수 없게끔 운용사의 손발을 묶고 있다는 설명이었다.

업계는 최근 문제가 발생한 공모 부동산펀드에 한시적인 규제완화가 있었더라면 더 나은 상황이 연출됐을 것으로 보고 있다. 현재 여러 사모펀드들이 추가 자본확충, 차입한도 비율확대 등을 통해 숨을 돌리고 있는 것처럼 공모펀드도 상황에 따라 유연히 대응할 수 있는 시스템이 일찍이 마련됐어야 한다는 의견이다.

지난해 모 자산운용사는 개인투자자들의 손실을 막기 위해 계열사 자금을 공모펀드에 추가 출자하는 방안을 검토하기도 했다. 다만 공모 부동산펀드의 규제상 부당지원 행위로 간주될 수 있어 결국 실천에 옮기지 못한 것으로 전해진다. 또 사모펀드의 차입한도 비율이 최대 400%까지 허용되는 반면 공모펀드는 200%로 제한돼 순자산 변동에 따른 리스크 대응에 한계가 있었다는 전언이다.

사모펀드 대비 과도한 운용규제는 사실 오래 전부터 제기돼왔던 이슈다. 2010년대 초반에는 펀드 설정 이후 6개월 안에 자산의 50% 이상을 부동산에 투자해야 한다는 자본시장법81조4항, 부동산 취득 이후 금전 차입을 금지한다는 자본시장법 94조1항 등이 과도한 운용규제로 꼽히기도 했다.

상품을 출시할 이유가 희미해지면서 공모 부동산펀드는 2010년 말 '하나랜드칩부동산1호'를 끝으로 무려 5년간 신규상품이 전무한 시기를 보내야 했다. 앞서 거론된 과도한 운용규제들이 2016년 초 법률 개정을 통해 일부 완화되고 나서야 오랜 가뭄을 끊어낼 수 있었던 것으로 관측된다.

당시 상황이 앞으로 재현될지는 아무도 모르는 일이다. 다만 지금의 공모 부동산펀드는 자산운용사들에게 여전히 독이 든 성배로 여겨지고 있고 설상가상 개인투자자들의 신뢰마저 잃었다. 업계를 취재하는 입장에선 일부 규제가 개선된 후 운용사들이 신규상품을 통해 본 실력을 드러내줬으면 하는 마음이 간절하다.

일찍이 정해진 법령을 왜 이제와 탓하냐고 묻는다면 사실 운용사들도 할 말이 그리 많지 않다. 다만 자본시장법은 시장의 건전성을 해치지 않는 범위 내에서 실무에 적합한 방향으로 끊임없는 수정과 보완을 거듭해왔다. 과도한 운용규제를 고수해 공모 부동산펀드를 가뭄난으로 이끌지, 업계 의견에 귀를 기울여 상품의 다양성을 유지해나갈지는 당국의 선택에 달려 있다.