이 기사는 2023년 05월 30일 16:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용은 이지스운용, 마스턴운용 등과 함께 국내 손꼽히는 대형 부동산 펀드 운용사 가운데 하나다. 삼성생명, 삼성화재 등 금융 계열사의 해외 부동산 투자 창구로 활용되면서 운용자산 규모가 몇 년 사이 빠르게 성장했다. 다만 공모펀드 라이센스가 없어 모든 펀드가 사모로 설정돼 그간 타 공모 부동산 하우스보다 세간의 관심에서 벗어나 있었다.

삼성SRA글로벌코어오피스 시리즈는 삼성 계열사로부터 자금을 받아 만든 첫 번째 해외 부동산 펀드다. 2015년 1호 펀드를, 2017년 2호 펀드를 설정해 서구권 오피스 건물에 투자했다. 문제는 코로나 이후 오피스 수요가 줄면서 자산가치도 하락하고 있는 가운데 펀드 만기가 곧 도래한다는 점이다. 2호 펀드의 경우 지난해 말 만기가 지났고, 1호 펀드도 올 9월 중 만기가 찾아와 수월한 엑시트가 가능할지 눈길이 쏠린다.

◇미니애폴리스, 덴버 오피스빌딩 모두 자산가치 하락 '가속도'

‘삼성SRA글로벌코어오피스2호’는 2017년 말 설정된 해외 부동산 펀드다. 폐쇄형으로 설정액은 약 5100억원 규모다. 영국 런던 200 앨더스게이트 오피스빌딩과 미국 미니애폴리스 시티센터 오피스빌딩, 독일 뮌헨 아트리움 타워, 미국 덴버 US 뱅크타워에 자금을 나눠 투자를 진행했다.

문제는 지난해부터 투자자산의 가치가 빠르게 하락하고 있다는 점이다. 미국과 유럽 등 서구권에서는 재택근무가 활성화되면서 오피스 빌딩 수요가 빠르게 줄어든 영향이다. 동시에 지난해 급격하게 금리 인상이 이뤄지면서 부동산 자산 가격이 추락하고 있다.

미국 미네소타주 미니애폴리스에 위치한 시티센터 오피스빌딩의 2023년 감정평가액은 토지 3206만달러, 건물 1억7542만달러로 전체 부동산 자산가치는 약 2억700만달러(한화 약 2700억원) 수준이다. 해당 부동산의 가치는 2017년 삼성SRA의 투자 이후 꾸준히 올라 2020년 2억6200만달러(약 3500억원)까지 올랐으나, 코로나 이후 상승세가 꺾였다. 투자 당시인 2018년 초와 비교하면 거의 3000만달러(약 400억원) 가량 평가가치가 하락했다.

미국 콜로라도주 덴버에 위치한 US 뱅크타워도 사정은 다르지 않다. 덴버 주는 2년에 한번씩 부동산 가치 평가를 진행하는데, 2021년 당시 3777만달러 수준이었던 자산 가치는 2023년 3418만달러로 떨어졌다. 2년 새 약 50억원 정도 가치가 떨어졌다.

삼성SRA자산운용 관계자는 “영국 런던에 위치한 200앨더스게이트 오피스빌딩과 미국 미니애폴리스의 시티센터의 경우 현재 자산가치가 매입가에 비해 하락한 것이 사실”이라면서도 “덴버의 US 뱅크타워는 매입가와 비교했을 때 아직 수익이 나 있는 상태”라고 설명했다. 이 관계자는 이어 “독일 뮌헨의 아트리움 타워의 자산가치가 크게 올라 4개의 투자자산을 모두 합쳤을 때 평가가치는 플러스(+)인 상황”이라고 덧붙였다.

◇지난해 만기 도래, 시장 위축에 엑시트는 '언감생심'

문제는 가치하락이 이어지고 있는 가운데 대부분 자산의 만기가 이미 도래했다는 점이다. 영국의 200앨더스게이트와 덴버의 US뱅크타워의 경우 투자기간이 5년으로 지난해 말 만기가 끝났다. 미국 미니애폴리스 시티센터 또한 올 초 투자기간이 끝났고 독일 뮌헨의 아트리움 타워는 내년 초 만기가 도래할 것으로 전망된다.

부동산 펀드는 분배금 등 투자기간 동안 나오는 수익만큼이나 엑시트가 중요하다. 매입가보다 판매가가 높을 경우 분배금에 더해 평가익을 공유할 수 있고, 자산가치가 떨어져 할인 매각을 한다면 손실을 수익자가 그대로 떠안아야 하기 때문이다. 매각이 되지 않아 평가손실이 크다면 그간 나왔던 분배금 규모를 넘어설 수도 있다.

삼성SRA자산운용은 자산가치 하락이 이어지고 있는 만큼 일단 엑시트 시기를 미루고 있는 것으로 관측된다. 삼성SRA자산운용 관계자는 “이미 만기를 연장했고, 현재 모든 투자자산에 대해 매각 계획이 없는 상태”라고 설명했다. 현재 삼성생명은 삼성SRA글로벌코어오피스 2호 펀드의 지분 34%를 보유하고 있다.


◇펀드별 엇갈린 희비… 1호 펀드 평가익 플러스(+) 유지중

2015년에 먼저 설정된 ‘삼성SRA글로벌코어오피스1호’는 금융계열사가 출자한 첫 블라인드 펀드다. 삼성증권이 2500억원을 출자했고, 삼성생명과 삼성화재도 각각 1800억원과 700억원을 투입했다. 폐쇄형으로 구성돼 현재 설정액은 3900억원 규모다. 미국 시카고 BMO해리스은행 본사(3800억원), 프랑스 파리 소웨스트(So Ouest·4000억원), 독일 프랑크푸르트 코메르츠방크타워(Commerzbank Tower·9000억원) 인수에 자금을 나눠 투자했다.

투자 자산들의 만기는 오는 하반기 도래할 것으로 전망된다. 미국 시카고 BMO 해리스은행 본사와 프랑스 파리 소웨스트의 경우 투자기간이 8년이다. 독일 프랑크푸르트 코메르츠방크타워는 투자기간이 6.8년으로 지난해 초 만기가 도래했을 것으로 보인다.

2호 펀드와 달리 1호 펀드는 엑시트에 큰 문제는 없을 것으로 전망된다. 미국 시카고 BMO 해리스은행 본사의 경우 2022년 감정평가액이 7941만 달러로 2021년(4430만 달러) 대비 크게 상승한 상태다. 삼성SRA자산운용 관계자는 “1호 펀드의 경우 투자자산 중 평가손실이 난 자산이 없고 수익률이 플러스(+) 상태”라고 설명했다.