이 기사는 2023년 09월 12일 10:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

엠플러스자산운용이 부동산 펀드로 투자한 패션그룹형지 물류센터에 대해 리파이낸싱을 진행했다. 기존 대주단은 축산협동조합, 농업협동조합 등으로 바뀌었다. 해당 물류센터는 패션그룹형지 계열사인 형지리테일이 건물 전부를 임차해 쓰고 있다.

12일 금융투자업계에 따르면 엠플러스자산운용은 양산 형지 물류센터 투자 관련 기존 차입금에 대한 리파이낸싱을 마무리한 것으로 확인됐다. 대상 차입금은 355억원으로 기존 차입금에 관한 대출 만기가 도래하면서 이뤄졌다. 새로 약정한 대출만기는 1년이며, 리파이낸싱은 LNS자산운용이 금융주선을 맡았다.

엠플러스자산운용은 부동산펀드를 통해 2017년 1월 양산 형지물류센터에 투자했다. 당시 활용된 비히클은 KB부동산신탁이 세운 리츠 'KB와이즈스타제11호'였다. 엠플러스자산운용은 부동산펀드를 결성해 해당 리츠의 에쿼티 투자자로 나섰다. 엠플러스자산운용은 부동산펀드인 '엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁6호'를 통해 투자했는데, 현재 보유 지분은 61.98% 정도로 최대주주다. 이밖에 한국거래소가 나머지 38.02%를 보유중이다.

엠플러스자산운용은 형지 물류센터가 남양산IC와 물금IC 등을 통해 부산, 김해공항 등으로 접근이 쉬운 위치인데다 형지리테일을 안정적 임차인으로 가졌다는 점을 투자포인트로 봤다. 실제 인수할 때부터 형지리테일과 책임임대차 계약을 체결했다. 임대료는 연간 기준 약 10억원 정도다. 책임임대차 기간은 2017년 1월부터 12년간이다. 약 6년이 남은 셈이다.

여기에 패션그룹형지가 임대료 지급 보증을 서고 있다. 연간 임대료의 두 배 수준인 73억원 가량을 임대차 보증금으로 확보해 연체 리스크도 최소화된 상태다. 이런 이유로 이번 리파이낸싱도 순조롭게 이뤄졌다는 후문이다.

다만 대주단에는 변화가 생겼다. 기존 대주단은 하나은행과 다올저축은행 등으로 이뤄졌다. 하나은행이 선순위, 다올저축은행이 후순위로 차입규모는 각각 295억원, 60억원이었다.

이번 리파이낸싱을 통해 대주단은 다수의 지역 축산협동조합과 농업협동조합, 지역은행, 캐피탈사 등으로 구성됐다. 세부적으로 보면 대구축산업협동조합 등을 새롭게 구성됐다. 대구축산협동조합, 양산농업협동조합, 진주서부농업협동조합, 강서농업협동조합, 천안농업협동조합, 서울우유협동조합, 송파농업협동조합, 전북은행, 하나캐피탈 등이다. 수십억원씩 분담한 것으로 파악된다.

양산 형지 물류센터는 경기도 양산시 남양산1 길46에 자리해 있다. 패션그룹형지가 기존 화성 물류센터에 더해 추가적인 물류경쟁력을 확보하기 위한 목적으로 2014년 7월 준공했다. 규모는 대지면적 1만1091.60㎡, 연면적 3만1673.31㎡로 600만장의 의류를 보관할 수 있으며 하루 3만장의 물류 처리가 가능한 무인 자동물류설비를 갖췄다.

금융투자업계 관계자는 "엑시트를 위한 1년의 시간을 버는 차원에서 장기차입금의 만기가 도래하기 전 빠르게 리파이낸싱을 마무리했다"며 "향후 시장 추이를 살피면서 매각 타이밍을 잡을 예정인 것으로 안다"고 말했다.

앞서 양산 형지 물류센터는 상반기 중 매각을 목표로 프로세스를 진행했다. 형지그룹의 특정한 제3자가 인수자로 나섰는데, 펀딩에 실패하면서 끝내 딜이 성상되지 못했다.