이 기사는 2023년 10월 20일 10:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

리츠업계가 최근 자금조달에 난항을 겪고 있다. 지난달 제일글로벌리츠의 회사채 미매각에 이어 상장리츠 대장주인 SK리츠의 유상증자 흥행 참패까지 연달아 고배를 마셨다. 타 리츠사의 자금조달 기류에도 긴장감이 감돌고 있다.

이런 가운데 삼성증권의 행보가 주목된다. 그동안 제이알글로벌리츠나 SK리츠 상장 때부터 조력자로 역할을 해왔었지만, 이번에는 모두 빠졌다. 그렇다고 모든 리츠 주관을 배제해온 건 아니다. 지난 6월 이지스레지던스리츠의 공모채 발행업무에는 참여했다.

삼성증권의 최근 리츠사 선별 기준은 해외 자산이다. 최근 오피스 시장 내 '공실률'은 해외와 국내 간 차이가 극명하다. 리츠업계 한 관계자는 "해외 오피스 투자 불안정성이 심화되며 오히려 반대급부로 국내의 공실률은 극히 낮아졌다"며 "상장리츠에 대한 투자시각도 해외-국내 오피스 자산 포트폴리오 비중에 따라 '양극화'되고 있는 추세"라고 말했다.

◇삼성증권, SK리츠 실권주 600억 인수부담 피했다

삼성증권은 지난달 진행한 제이알글로벌리츠 주관업무에 참여하지 않았다. 단독 주관사로 나선 KB증권 홀로 공모채 발행 미매각분을 고스란히 떠안았다. 뒤이어 SK리츠가 진행한 3000억원 규모 유상증자 딜에서도 삼성증권은 빠지면서 실권주 부담을 피했다.

SK리츠는 최종 청약률이 80% 수준에 그쳐 대거 미달이 발생했다. 당초 3161억원을 모으려고 했으나 목표에 미달한 2458억원만을 모은 것이다. 남은 600억여원 규모의 실권주는 대표 주관사였던 한국투자증권과 신한투자증권, 그리고 인수단이 나눠 떠안았다.

삼성증권은 국내 증권사 중 유일하게 IB조직 내 '리츠금융팀'을 별도로 운영하고 있는 하우스다. 리츠사들의 DCM, ECM, 대체투자 등 각종 딜 업무를 모두 총괄하는 조직이다. 그만큼 리츠 기업금융에 대한 의사결정 체계가 일원화돼 있다.


◇리츠금융팀 리츠 배제? No…이지스 조달은 도왔다

투자은행(IB) 업계에선 삼성증권이 부동산금융사에 대해선 보수적인 기조를 취하고 있는게 아니냐는 시각도 있었다. 상장 때부터 인연을 이어온 제이알글로벌리츠나 SK리츠 등과의 의리를 저버리고 실리를 추구했다는 평가도 잇달았다.

최근 글로벌 부동산 침체로 리츠 투심이 얼어 붙은데다가, 유상증자 딜 같은 경우 고금리 기조에 예·적금이나 채권 대비 투자 매력이 반감된 상태라는 점을 감안했다는 분서기다.

다만 삼성증권은 지난 6월 이지스레지던스리츠의 공모채 발행에는 참여했다. 이지스레지던스는 해외 부동산 매입과정에서 빌린 자금 만기가 도래하자 리파이낸싱 방안으로 공모채 발행에 나섰는데 삼성증권이 든든한 파트너 역할을 해준 것이다.

삼성증권이 선별한 투자 기준은 '해외 자산'과 '공실률'이다. 이지스레지던스리츠 투자포트폴리오를 보면 작년 4분기 가중평균 공실율이 4%대에 불과하다. 한국기업평가는 "특히 더샵 부평센트럴시티, SCT(Spring Creek To)의 공실률은 매우 낮은 수준"이라며 "임대주택으로 전반적으로 주변보다 낮은 임대비용을 감안할 때 낮은 공실률을 유지할 것"으로 분석했다.


◇삼성증권, 공실률 등 세밀한 자산 분석

그렇다면 제이알글로벌리치는 어떨까. 상대적으로 '해외' 오피스 빌딩 비중이 높다. 유럽과 미국 소재 오피스빌딩의 공실률이 국내 대비 높은 수준으로 나타나고 있다. 제이알글로벌리츠가 보유한 뉴욕 맨하탄 오피스 빌딩의 공실률은 2019년 이후 상승 추세를 보이고 있다. 올해 2분기에는 약 16.7%(JLL New York office insight Q2 2023)를 기록하고 있다.

SK리츠는 프라임급 대형 오피스 빌딩을 주요 포트폴리오로 삼고 있다. SK그룹이 사옥으로 쓰는 서울 종로 서린빌딩과 종로타워, 분당 U타워등 3개 대형 빌딩과 110여개 SK주유소까지 품고 있다.

다만 최근 1조1000억원에 달하는 SK하이닉스 수처리센터를 편입하면서 잡음이 일었다. 주로 오피스 건물을 담았던 기조에서 벗어나 생소한 산업용 자산을 편입하면서 주주들 사이에서 신뢰를 잃기도 했다. 계열사 유동화 창구로 전락했다는 비판도 일었다.

최대주주인 SK의 참여율도 저조했다. 주주환원보다 SK그룹의 이해관계가 우선이라는 의심이 나오는 상황에서 잇따라 대규모 증자로 주가가 낮아지는 등 복합적 요인이 작용했다. SK리츠가 주주총회에서 주주 달래기에 나섰지만 논란은 지속됐다.

◇양극화 심화 전망…한화리츠 이어 코람코더원리츠도 주목

상장리츠에 대한 IB업계 투심은 '양극화'될 것이란 전망이다. 하반기 리파이낸싱 이슈가 남은 리츠사는 롯데리츠와 한화리츠 등인데 해외자산 비중이 투심을 가를 전망이다. 롯데리츠는 담보가치가 5000억원이 넘는 롯데백화점 강남점을 담보로 삼고 있다.

한화리츠는 편입 자산의 68.2%가 한화그룹 계열사에 장기 임차를 주고 있는 구조다. 한화손해보험 여의도 사옥을 비롯해 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 4곳이 대표적이다. 국민연금, 삼성카드와 삼성화재 등 주요 임차인이 대기업과 공공기관 등이다. 공실 가능성이 낮고 안정이라는 평가다.

코람코더원리츠도 최근 기업신용평가(ICR) 등급을 받아 주목된다. 코람코더원리츠는 서울 영등포구 여의도에 위치한 하나증권빌딩을 담고 있다. 지난 5월 말 기준 하나증권빌딩 공실률은 0%로 임차인과 장기 임대차 계약에 기반해 낮은 공실률을 유지하고 있다