이 기사는 2023년 10월 31일 16:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데관광개발이 제주 드림타워 복합리조트 담보대출 금액을 총 8000억원으로 늘려 리파이낸싱을 추진 중인 것으로 확인됐다. 사모사채 차환을 위해 대출금 증액을 결정했다. 이 때문에 리파이낸싱 절차 전반이 더디게 진행되고 있다는 후문이다.

31일 금융업계에 따르면 신한금융투자와 한국투자증권은 롯데관광개발의 제주 드림타워 복합리조트 담보대출 주관사를 맡아 금융 주선을 진행 중이다. 담보대출 규모는 총 8000억원이다.

차환해야 하는 기존 대출금액 7000억원에 1000억원의 신규 대출분을 추가했다. 기존 대주단 중 일부가 이탈한 자리를 채우면서 동시에 1000억원을 새롭게 빌려야 하는 셈이다. 이번 리파이낸싱 만기는 1년으로 짧게 잡았다.

롯데관광개발은 앞서 2020년 11월 경 제주 드림타워 복합리조트 개발 및 운영을 위해 7000억원을 조달한 바 있다. 차입 기간은 3년으로 다음달 30일 만기를 앞두고 있다.

당시 트렌치를 두 개로 나눠 대출을 받았다. 선순위 6000억원을 이자율 4.05%에, 후순위 1000억원을 이자율 5.9%에 차입했다. 선순위 대주에 신한은행과 새마을중앙회, 후순위 대주인 특수목적법인(SPC) 가르다제일차 등이 포함됐다.

증액을 추진 중인 대출 1000억원은 중순위로 구조를 짰다. 동시에 트렌치가 3개로 늘어났다. 3년 전과 달리 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 선취 수수료 등을 포함한 올인(All-in) 금리가 높아진 영향이다. 연 기준 선순위에 해당하는 트렌치A가 7%대, 중순위 트렌치B가 9%대, 후순위 트렌치C가 10%대를 상회한다.

신규 대출에 해당하는 중순위 모집이 막바지 진행 중이다. 기존 대출분의 리파이낸싱의 경우 일부 대주단 이탈에도 불구하고 시중은행 등의 참여를 이끌어 냈다고 알려졌다. PF 대출인 아닌 담보대출인 데다 올인 금리도 높은 편이라 은행권의 관심이 컸다는 후문이다.

추가 대출은 기존 고금리로 발행한 사모사채의 차환을 목적으로 결정했다. 롯데관광개발은 지난해 8월 중 두 차례에 걸쳐 400억 규모 사모사채를 찍은 바 있다. 이자율은 9%, 만기는 3년이다.

기존 대출의 리파이낸싱은 큰 무리가 없어 보이는 상황이지만 추가 대출 성사 여부는 아직 불투명하다는 게 증권가 설명이다. 지난주 말까지도 1000억원 추가 투자자 모집을 위해 증권사 및 운용사의 문을 두드렸다는 후문이다.

기존 대주단의 경우 현 부동산 시장 상황에선 리파이낸싱 외에 선택지가 좁은 만큼 만기를 단기화하고 금리를 높이는 식으로 재참여하는 데 무게가 실린다. 다만 신규 대출의 경우 올인 10%대 수준의 고금리 조건에도 불구하고 리스크 대비 물량 소화가 만만치 않은 상황이다.

제주 드림타워는 2016년 착공, 2020년 말 준공됐다. 준공 시점에 신한투자증권과 한국투자증권 주관으로 7000억원 규모 담보대출을 실행해 매매대금 납입을 완료했다.

제주도 최대 규모 복합리조트로 연면적 30만3737㎡, 169m 높이에 달한다. 호텔은 하얏트그룹이 전체 1600객실, 레스토랑, 전망대 등을 포함해 '그랜드 하얏트 제주'로 운영 중이다. 롯데관광개발은 제주 드림타워 개발 후 운영을 주 사업으로 영위하고 있다. 조직은 현재 복합리조트 사업본부와 여행 사업본부로 나뉘어 있다.