이 기사는 2023년 11월 06일 15:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 신영이 '브라이튼 여의도' 개발 사업을 진행하면서 독특한 자금조달 구조를 선보여 이목을 끈다. 브라이튼 여의도 업무시설은 신영이 개발했지만 소유권은 ㈜문화방송(MBC)에 있기 때문에 가능했던 조달로 보인다. 현 사업장의 원 소유주인 MBC로부터 토지 매입 과정부터 수익성을 보장하는 입찰 전략을 짰기 때문에 가능했던 사안이다.

6일 부동산 관련 업계에 따르면 서울 영등포구 '브라이튼 여의도' 개발 사업의 주체는 '여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(이하 여의도MBC부지복합개발PFV)'다. 디벨로퍼 신영이 시공사 GS건설과 금융기관 NH투자증권이 출자한 여의도MBC부지복합개발PFV는 자본금 650억원으로 설립됐다. 신영이 전체 자본금의 85%를 출자했고, GS건설과 NH투자증권이 나머지 중 10%와 5%를 각각 책임졌다.

이와 관련 신영은 최근 여의도MBC부지복합개발PFV로부터 321억원을 차입했다. 특이한 점은 '미래에 발생할 배당금'을 기초자산으로 자금 조달이 이뤄졌다는 점이다. 그만큼 시장의 이목은 PFV와 주주간의 이례적인 자금 거래에 쏠렸다.

조세특례제한법에 근거한 PFV는 부동산 개발 과정에서 발생하는 각종 세금 절감 목적이 크다. 수익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세 등을 공제할 수 있어 부동산 디벨로퍼가 선호하는 방식이다.

하지만 이번 거래처럼 수익이 발생하기 전 주주와 자금 거래 사례는 흔하진 않다. 실제로 여의도MBC부지복합개발PFV는 아직 분양 성과 등이 본궤도에 오르지 않은 상황이다. 연간 이자 비용만 200억원에 달하는 가운데 지난해 순손실 규모만 375억원 규모다.

이런 상황에서 여의도MBC부지복합개발PFV가 신영에 321억원을 대여한 배경은 무엇일까. 이는 신영이 브라이튼 여의도 개발을 위해 토지를 확보했던 2018년으로 거슬러 올라간다. MBC의 옛 여의도 사옥이 있던 이 토지는 신영을 비롯해 다수의 원매자가 뛰어들었던 물건이다.

당시 신영은 GS건설, NH투자증권과 컨소시엄을 꾸려 입찰에 나섰다. 입찰 우위를 선점하기 위해 신영 컨소시엄은 MBC에 토지 매입비의 일부는 업무시설 건물로 대납하고, 해당 건물의 책임 임차 조건 등을 내세웠던 것으로 알려졌다. 이와 같은 경쟁력이 최종 입찰 과정에서 경쟁사를 제치고 우위를 선점할 수 있었던 배경이란 후문이다.

실제로 신영 컨소시엄이 구축한 브라이튼 여의도는 공동주택 2개동과 오피스텔 1개공, 업무시설 1개동 등 총 4개동으로 지어졌다. 이 가운데 업무시설 1개동은 현재 MBC에 소유권이 넘어간 상황이다. 다만 여의도MBC부지복합개발PFV가 직접 건물 임대 운영을 할 수 없는 만큼 디벨로퍼인 신영이 책임 임대차 권리자로 나선 것이다.

이를 이행하기 위해 신영은 이번에 321억원을 차입했다. 내부 재원을 활용할 수도 있었지만 해당 프로젝트 내부에서 발생하는 현금흐름을 이용하기로 주주들과 논의했다. 개발 사업 초기엔 분양 대금으로 발생할 배당 이익을 활용할 계획했다.

그러나 부동산 정책 및 경기 등의 영향으로 공동주택을 임대 후 분양으로 전환하면서 배당이 아닌 대차 거래로 변경한 것으로 풀이된다. 책임 임대차 기간인 5년 동안 무이자가 책정된 배경이기도 하다. 차입한 자금은 '브라이튼 여의도' 업무시설의 임대 수익을 보장하기 위한 자금관리신탁에 활용된다.

신영은 여의도MBC부지복합개발PFV가 향후 배당을 실시하면 이번 차입금을 상환한다는 계획이다. 이와 같은 전략을 컨소시엄 구성원인 GS건설과 NH투자증권도 동의한 부분이다. 이번 차입 거래가 신영과만 이뤄진 이유다.

부동산 업계 관계자는 "신영 컨소시엄이 옛 MBC 부지를 인수할 때 금융 비용을 절감하는 대신 업무시설 건물을 지어주고 책임 임대 계약까지 보장했던 것"이라며 "다만 부동산 시장의 변화로 기존 분양 전략과 배당 구조가 나오지 않는 만큼 책임 임대를 보장하기 위한 자금을 우선 차입하는 형태로 변경됐다"고 말했다.