이 기사는 2023년 11월 29일 07:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설의 공시상 PF 우발채무는 약 5조8500억원에 달한다. 70% 이상이 미착공 사업장에서 기인한 우발채무다. 이들 사업장에서 공사가 시작돼야만 PF 우발채무의 절대적인 규모가 줄어들 수 있다는 의미다.

대형 프로젝트 중에선 서초 헌인마을, 해운대 센텀 웨이브시티 개발사업 등이 지연되고 있다. 통상적으로 본PF와 착공, 분양 등이 맞물려 진행되는데 분양 경기가 침체된 탓에 아직 일정을 잡지 못했다. 내년에도 본격화 할 수 있을 지 의문시되는 사업들이다.

◇PF 우발채무 6조, 70%가 미착공 사업

롯데건설은 지난해부터 올해까지 PF 유동화증권을 매입, 재매각하는 과정 등을 활발하게 거쳤다. 하지만 결과적으로 아직 수조원대 실질 우발채무 들고 있다. 당장의 차환 위험은 없다고 해도 유동성 위기설에서 완전히 벗어나기 위해선 우발채무의 감축이 절실하다.

한국기업평가 등 신용평가사에 따르면 롯데건설의 PF 우발채무의 70% 이상이 미착공 사업에서 기인했다. 해당 사업장의 본PF 성사 및 착공 전환이 이뤄져야 우발채무가 유의미하게 줄어들 수 있다는 의미다.

일반적으로 지급보증, 자금보충 등 신용보강 의무는 본PF가 성사되면 해제된다. 본PF 조달을 마치고 미착공 사업장에서 공사가 시작되면 책임준공 확약으로 신용보강 유형이 바뀐다. PF 우발채무 규모도 함께 줄어드는 구조다.

롯데건설은 올해 들어 PF 우발채무를 1조원가량 덜어냈다. 본PF를 마무리하면서 지급보증 및 자금보충 금액 기준으로 둔촌주공(1710억원), 시흥시 은행동(1530억원), 인천검단역세권(670억원), 광주중앙공원(6870억원) 등이 본격화돼 신용보강 의무에서 벗어난 사업들이다.

감축액 자체가 큰 편이라는 입장이지만 국내 건설사 중에선 PF 우발채무가 가장 크다. 더벨이 집계한 롯데건설의 PF 우발채무 규모는 올해 3분기 말 연결기준 5조8500억원에 달한다.

◇헌인마을, 해운대센텀 개발사업 등 본PF '내년으로'

개발사업 중에서는 서초 헌인마을 본PF 전환이 가장 큰 과제다. 롯데건설의 개발사업 지급보증 금액 중 절반가량이 이 사업에 투입됐다. 올해 3분기 보고서상 PF 대출내역을 보면 롯데건설은 서초 헌인마을 ABSTB에 3000억원의 연대보증을 제공했다.

올해 내 본PF가 성사될 것으로 관측됐지만 다시 난관에 부딪힌 상황이다. 총 8500억원의 본PF 물량 중 1500억원가량을 맡기로 했던 주관사 측 미래에셋증권이 자금줄에서 이탈한 영향이다. 이에 따라 본PF가 밀리는 게 불가피해졌다.

해운대 센텀 웨이브시티 개발사업도 지연되고 있다. 롯데건설이 비수도권 지역에서 최초로 르엘을 적용하기로 한 사업장이다. 착공은 내년에나 가능할 것으로 보인다.

롯데건설은 이 사업을 위해 발행한 사모사채에 1600억원의 연대보증을 제공했다. 여기에 1390억원 규모 전자단기사채 자금보충 약정도 맺어져 있는 상태다.

마트 부지 매입에 투입된 자금보충 규모도 수천억원에 달한다. 주상복합 등 개발사업을 염두에 두고 산 곳들이다. 홈플러스 센텀 외 4개점에 3610억원, 홈플러스 동대문 외 5개점에 2770억원의 전자단기사채 자금보충을 제공했다.

본PF 전환 시점이 보다 밀릴 것으로 보이는 비수도권 및 지방 사업장들도 다수 남아 있다. 대전 도안지구 공동주택 개발사업이 대표적이다. 대전도안지구 일대에 총액 약 3500억원 규모의 자금보충이 이뤄졌다. 대구남산동공동주택 개발사업 규모도 크다. 전자단기사채 3400억원에 대해 자금보충을 제공한 상태다.

이 외 자금보충 내역에 △오산양산동 공동주택 전자단기사채 1400억원 △울산강동리조트 전자단기사채 1130억원 △울산중구학산동 전자단기사채 700억원 △의정부나리벡시티 전자단기사채 1130억원 등이 포함돼 있다.

롯데건설에는 내년 초가 유동성 위기설 완전 종식을 위한 분수령이 될 전망이다. 헌인마을 등 대형 프로젝트의 본PF 전환 시점이 내년 초로 예상되는 가운데 메리츠증권과 조성한 펀드의 만기도 내년 3월로 맞물려 있는 영향이다.