이 기사는 2023년 11월 30일 14:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

HMM 인수전에 참여한 동원그룹의 구체적인 자금 조달 밑그림에 시장의 관심이 높아지고 있다. 자체자금과 금융기관 차입을 기반으로 조달 방안을 짠 가운데 사옥 유동화 가능성이 제기되면서 부동산 자산운용사들의 이목이 집중되고 있다.

30일 금융투자업계에 따르면 동원그룹은 HMM 입찰에 참여해 6조4000억원 정도의 가격을 제시한 것으로 파악된다. 자금조달 방안을 보면 △자체자금 1조원 △인수금융 3조원 △자체 지분담보 대출 2조5000억원 등이다.

동원그룹은 이와 별도로 자금을 조달하는 방안을 검토 중이다. 우선 대출을 일으켜 잔금을 치르고, 차후에 차입금을 상환하는 식이다. 이를 위해 보유 중인 지분을 담보로 교환사채(EB)를 발행하는 안과 자회사 매각 등이 거론된다. 이 가운데 동원그룹의 서울 양재동 사옥도 검토 대상에 포함되면서 부동산 자산운용사들의 촉각이 쏠린다. 대상은 계열사인 동원F&B가 소유한 서울시 서초구 양재동의 동원F&B 빌딩이다.

양재동 사옥은 지하 5층~지상 26층 연면적 3만6208㎡ 규모다. 동원그룹이 2017년 1073억원을 들여 인수했다. 인수 당시 동원그룹은 전액 현금으로 인수대금을 대면서 근저당 설정이 전무한 상태다. 동원그룹 입장에서 보면 빌딩을 유동화하는데 걸림돌이 없는 셈이다. 갚아야할 차입금이 없다보니 매각 대금을 전부 활용할 수 있다.

최근 시세를 고려할 때 평당(3.3㎡) 2500만~3000만원 선에서 가격이 형성될 가능성이 높다는 게 중론이다. 최대 3000억원 정도 조달 가능한 셈이다. 부동산 자산운용사들의 관심도가 높은 매물이라는 점에서 가격이 조금 더 오를 가능성도 있다.

매물 출회 가능성에 자산운용업계에서 해당 빌딩에 대한 관심도가 높아지고 있다. 우선 공실리스크에서 자유롭다는 점이 메리트로 꼽힌다. 동원그룹은 현재 이 빌딩을 사옥으로 활용하고 있다. 동원그룹은 매각 방식도 세일앤리스백 형태로 고려 중이다. 매각을 하더라도 계속해서 사옥으로 활용하겠다는 심산이다. 만약 양재동 사옥이 매물로 나온다면 안정적인 배당이익을 챙긴 후 시세차익을 노리는 부동산 자산운용사 혹은 리츠운용사들의 인수전 참여가 예상된다.

공실리스크가 없다는 점은 후에 자산을 처분할 때 운용사들로서도 매력적인 포인트가 될 수 있다. 공실률은 매각가 산정에 중요한 요소 중 하나다. 통상 부동산 가격은 캡레이트(Cap rate)를 기준으로 산출된다. 캡레이트는 투자를 통해 거두는 수익률을 말한다. 동산 임대수익에서 경비를 제외한 임대순이익(NOI)을 부동산 투자금(시가 기준)으로 나눠 산출한다.

공실률이 높아지면 그만큼 임대 수익이 줄고, 부동산 가치가 하락하는 구조다. 매각 시점에 동원그룹이 계속해서 임차인으로 남아있다고 가정한다면 시세차익을 기대할 수도 있다.

금융투자업계 관계자는 "세일앤리스백으로 매물 출회 가능성이 생기면서 운용업계의 관심도가 커지고 있다"며 "HMM 인수 우선협상자 선정 여부에 따라 현실화 가능성이 있는 만큼 매각 향방을 예의주시 하고 있다"고 말했다.