이 기사는 2023년 12월 05일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 공모와 사모펀드를 조성해 매입했던 미국 뉴욕 오피스의 감정평가액이 급락했다. 관련 부동산투자목적회사의 지분가치가 매입 당시의 절반을 밑도는 수준이 됐다. 코로나19에 따른 공실률 증가와 급격한 기준금리 인상 등이 원인인 만큼 자산가치 회복은 쉽지 않을 전망이다.

4일 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용이 공모펀드 및 사모펀드를 통해 보유하고 있는 미국 뉴욕 '195 브로드웨이' 빌딩을 두고 최근 실시한 감정평가액은 4억2000만달러로 책정됐다. 매입 당시 적용됐던 감정평가액이 5억5500만달러였음을 감안하면 자산가치가 4년새 24.32% 급락한 셈이다.

1992년 준공된 195 브로드웨이 빌딩은 지하 4층~지상 29층, 임대가능면적 9146.67㎡로 조성된 오피스다. 2013년부터 2019년까지 리노베이션을 진행했다. 뉴욕 다운타운 지역에 소재한 코어 오피스인 만큼 안정적인 임대료 수익 창출이 기대됐다.

한국투자리얼에셋운용이 해당 부동산을 취득한 시점은 2019년 10월이다. 매입부대비용 676억원을 포함해 총 6447억원(약 5억3060만 달러)을 투입해 취득했다. 펀드를 통한 모집액은 공모펀드가 1958억원, 사모펀드가 599억원 등이다. 대출은 현지에서 선순위로 3767억원을 조달했다. 차입금 만기는 5년으로 설정됐다.

투자구조는 공모펀드인 한국투자 뉴욕오피스부동산투자신탁 1호와 사모펀드인 삼성SRA전문투자형 사모부동산투자신탁 제52호가 부동산 투자목적회사를 보유하는 형태다. 부동산투자목적회사 JV II LLC는 또 다시 JV LLC 지분을, JV LCC는 현지 대주로부터 대출을 실행하고 부동산을 매입하는 특수목적법인을 보유한다.

매입 당시 임대율은 98%에 달했다. 세계 최대 규모 미디어·마케팅 그룹 옴니콤 그룹을 비롯해 반지의 제왕과 나니아 연대기 등을 출판한 하퍼콜린스, 글로벌 패션 브랜드 구찌 등이 주요 임차인으로 자리를 잡고 있었다. 총 13개 임차인들의 평균 잔여임차기간도 약 11.6년으로 안정적인 수준이었다.

문제는 코로나19로 인해 일부 임차인이 경영난을 피하지 못하고 임대차계약을 중도 해지했다는 점이다. 이로 인해 2021년 1분기를 기점으로 20·26·27·28층에 공실이 발생하면서 운영수익이 감소했다. 최근에는 옴니콤 그룹이 임차했던 17층과 18층의 임대차계약이 종료되면서 추가 공실이 발생한 상황이다.

특약도 발목을 잡았다. 대출 당시 임대료를 통한 순영업이익이 대출원금의 7%를 하회할 경우 대주단이 자금을 통제할 수 있다는 특약이 있었기 때문이다. 이로 인해 2021년 상반기에는 투자자들에게 배당이 제대로 지급되지 못 했다. 다행히 일부 층에 신규 임차인을 확보하면서 현재는 자금통제권한을 되찾아온 상태다.

신규 임차인을 확보하기는 했지만 수익성은 아직 개선되지 않았다. 신규 임대차 계약 초반에는 무료 임대기간이 있기 때문이다. 무료 임대기간은 20층과 24층과 25층이 14개월, 26층이 15개월 등으로 나타났다.

수익률이 급락하면서 펀드가 보유하고 있는 투자목적회사의 자산가치도 급락했다. 이번 감정평가액 하락으로 공모펀드가 직접 보유하고 있는 부동산투자목적회사의 지분가치는 7201만 달러로 떨어졌다. 달러화 기준 투자금액이 1억6120만 달러였음을 감안하면 55.33%나 감소한 수치다.

한국투자리얼에셋운용 관계자는 "대출만기 1년 연장 옵션 행사 시 발생하는 비용과 신규 임차인 확보 시 발생하는 비용으로 인해 재원 확보가 필요하기 때문에 배당을 전액 유보한 상황"이라며 "금리인상과 높은 인플레이션, 임대수요 회복 둔화 등으로 인해 임차인 확보에 시간이 걸릴 것으로 예상된다"고 설명했다.