이 기사는 2025년 04월 10일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 PIA가 논현동 파라다이스빌딩 개발계획을 또다시 변경하는 방안을 검토하고 있다. 오피스텔에서 오피스빌딩으로 개발계획을 한차례 바꿨으나 여전히 수익성이 부족하다고 판단하고 있다. PIA는 건설경기 침체로 인해 구로와 서초, 마포 등 다수의 사업지를 매각한 상황이지만 논현 사업지만큼은 개발을 끝까지 마무리한다는 방침이다.

10일 업계에 따르면 PIA는 프로젝트금융투자회사(PFV) 피아이에이논현피에프브이를 통해 진행하고 있는 파라다이스빌딩 개발사업의 계획을 변경하는 방안을 추진하고 있다. 앞서 고급 오피스텔 조성을 목표로 했으나 사업성이 떨어진다고 판단해 오피스빌딩으로 개발계획을 한차례 바꿨다.

이 사업은 서울특별시 강남구 논현동 92-2번지 일원에 자리한 파라다이스 빌딩을 개발하는 프로젝트다. 현재 인허가 기준으로 1024.9㎡ 부지에 업무시설과 교육연구시설 등이 조성될 예정이다.

매입기관 확보가 어려울 수 있다는 점이 개발계획을 또다시 변경하는 원인으로 풀이된다. 오피스빌딩 등 상업용부동산 개발을 위해서는 매입기관 확보가 필수적이다. 분양을 통해 PF대출을 꾸준히 상환할 수 있는 주거용부동산 개발사업과 달리 부동산 전체를 한번에 매각해야 차입금을 갚을 수 있기 때문이다.

PIA의 사업부지는 강남업무권역(GBD)에서도 오피스빌딩이 밀집돼 있는 테헤란로와는 다소 거리가 있다. 오히려 다수의 고급주택이 자리하고 있는 도산공원과 더 가깝다. 하지만 대로변에 맞닿아 있는 부지가 일반상업지역에 속해 있어 주택으로 인허가를 받기는 쉽지 않은 상황이다.

인허가 작업의 난이도가 높지만 PIA는 사업을 반드시 완주하겠다는 의지를 불태우고 있다. 2023년과 2024년에 걸쳐 서초와 구로, 마포 사업지 등을 매각했지만 논현 사업지만큼은 매각하지 않고 개발을 마무리하겠다는 게 PIA 측의 설명이다. 현재 공사가 진행되고 있는 중구 오피스 개발사업을 제외하면 논현 사업지는 PIA의 유일한 개발 프로젝트다.

류찬 PIA 대표는 "오피스 인허가 기준으로는 사업 추진이 어렵다고 판단해 수익성을 추가 개선할 수 있는 방안을 검토하는 중"이라며 "사업지 매각은 전혀 고려하지 않고 있다"고 설명했다.

파라다이스빌딩 개발사업과 관련해 PIA가 당면한 과제는 브릿지론 만기 대응이다. 논현 사업장과 관련해 PIA가 차입하고 있는 브릿지론 규모는 지난해 말 기준 1050억원으로 집계됐다. 해당 차입금의 만기는 오는 7월 도래한다.

부지를 확보한 시점이 2022년 6월임을 감안하면 브릿지론 사용기간이 만 3년에 육박하고 있다. 명확한 개발 구상을 제시하지 않으면 대주단 설득이 어려울 수 있는 상황이다.

PIA의 이자지급 여력 제고도 필요하다. PIA는 최근 교보증권을 통해 21억원의 자금을 조달했다. 1050억원 규모 브릿지론 대출 이자 납부와 사업비 등에 사용하기 위해 자금을 조달한 것으로 풀이된다. 당장은 외부차입을 바탕으로 자금을 확보했지만 중장기적으로는 중구 오피스 개발사업 등 기존 프로젝트 정산을 통한 현금 확보가 필요한 상황이다.

세금 미납으로 인한 압류 문제도 PIA가 해결해야 하는 과제다. PIA는 지난해 세금 일부를 납부하지 못하면서 피아이에이일반사모부동산투자신탁1호 등 일부 자산이 국세청에 압류된 상태다. 해당 자산의 2024년 말 장부가치는 109억원이다.

PFV를 이끌고 있는 PIA의 압류 문제는 브릿지론 만기연장 불발로 이어질 가능성이 있다. 대주단 입장에서는 세금도 납부하지 못할 정도로 시행사의 재무건전성이 악화됐다고 판단할 수밖에 없기 때문이다.

류 대표는 "압류 문제는 이달 중 세금을 납부해 해결할 예정"이라며 "7월 도래하는 브릿지론 만기 대응에 최선을 다할 것"이라고 덧붙였다.