이 기사는 2024년 01월 23일 07시19분 thebell에 표출된 기사입니다

신세계건설이 유동성 확보에 성공하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업지의 자금흐름 개선 여부에 이목이 쏠린다. 일부 사업지는 분양 부진으로 인해 이자도 납부하지 못하고 있는 상황이다. 지난해 3분기말 기준 공사 진행률이 1%에 그친 연신내 복합개발 사업이 대표적인 사례다.

23일 업계에 따르면 신세계건설은 산업은행과 그룹 계열사 신세계I&C로부터 총 2000억원의 유동성을 지원받을 예정이다. 오는 29일 900억원을 시작으로 총 세차례에 걸쳐 회사채를 발행해 현금을 수혈받게 된다. 발행되는 회사채는 2년 3개월 만기로 설정됐다.

대규모 유동성이 확보됨에 따라 신세계건설 부동산 PF 사업지의 정상화 여부에도 관심이 모아진다. 한조파트너스가 시행을 맡은 연신내 복합개발 사업도 자금흐름이 악화된 사업지 중 하나다. 이 프로젝트는 서울시 은평구 불광동 305-3번지 일원 8699㎡에 연면적 9만8967㎡, 지하 5층~지상 24층, 3개동, 오피스텔 415실 및 근린생활시설 등을 조성하는 사업이다.

한조파트너스는 해당 사업부지를 2019년 460억원에 매입했다. 이후 우리자산신탁의 관리형토지신탁방식으로 사업을 진행하는 중이다. 2021년 8월에는 신세계건설의 책임준공의무를 바탕으로 2700억원 규모 본PF 조달에 성공했다.

대주단 명단을 살펴보면 흥국화재가 400억원, DB손해보험이 1900억원으로 1순위에 명단을 올렸다. 2순위는 뉴스타트연신내제이차(200억원)와 JB우리캐피탈(150억원), 신한캐피탈(50억원)로 구성됐다. 뉴스타트연신내제이차는 NH투자증권이 사모사채 인수확약을 제공한 특수목적법인(SPC)이다. 신세계건설은 3순위로 9499억원의 우선수익한도금액을 확보하고 있다.

연신내 복합개발 프로젝트가 난항을 겪기 시작한 시점은 지난해 6월이다. 같은해 5월 단행한 분양에서 주력평형인 전용면적 84㎡가 181가구 모집에 164건의 청약이 들어오며 미달이 발생했다. 통상 오피스텔 청약 당첨 후 실제 계약으로 이어지는 비중은 높지 않다.

부동산 PF업계 관계자는 "시장에서는 신세계건설 PF 사업지 중 분양률 50%를 넘은 곳이 거의 없는 것으로 파악하고 있다"며 "연신내 사업지도 공사를 진행하기 어려울 정도로 분양률이 낮을 것"이라고 설명했다.

신세계건설 분기보고서에서도 사업이 지연되고 있는 정황이 엿보인다. 지난해 3분기 분기보고서에 따르면 연신내 복합개발 신축공사의 공사 진행률은 1.24%에 불과하다. 분양 후 약 4개월 동안 공사가 거의 진행되지 않은 셈이다.

신세계건설은 결국 지난해 6월 시행사 한조파트너스에 자금보충 및 조건부 채무인수 의무 제공 형태로 추가 신용보강을 제공했다. 시행사는 이를 바탕으로 이베스트투자증권 신용보강 SPC를 통해 300억원을 추가 조달했다. 당초 만기는 지난해 12월 20일까지였으나 2024년 1월 22일로 한차례 연장됐다. 이후 오는 4월 22일까지 3개월 추가 연장에 성공했다.

하지만 추가 조달 이후에도 상황은 개선되지 않았다. 2023년 3분기 들어서는 한조파트너스가 일부 대출에 대한 이자를 지급할 여력을 상실하면서 이자지급보증을 선 신세계건설이 이자비용을 지급하는 중이다. 신세계건설은 분기보고서에서 관련 금액에 대한 충당부채를 예측하기 어렵다고 설명했다.

분양경기의 극적인 반전을 기대하기 어려운 만큼 신세계건설이 연신내 사업장에 추가적인 자금 또는 신용을 제공할 것으로 전망된다. 책임준공 의무를 부담하고 있기 때문에 공기를 맞추지 못할 경우 우발채무가 현실화 되기 때문이다.

신세계건설 관계자는 "연신내 사업장은 부동산 경기 침체에도 분양률이 선방하고 있지만 구체적인 분양률 공개는 어렵다"며 "이번에 조달한 자금을 바탕으로 사업을 차질없이 마무리 지을 것"이라고 설명했다.