이 기사는 2024년 01월 30일 08:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기론이 대두되면서 다양한 리스크 관리 방안이 쏟아져 나오고 있다. 최근 금융당국을 중심으로 제기되고 있는 브릿지론 전액에 대한 손실충당금 설정안도 이같은 맥락에서 나온 방안 중 하나다.

매주 정례적으로 개최되는 금융감독원 임원회의에서 처음 거론된 브릿지론에 대한 충당금 100% 설정안은 며칠전 발표된 충당금 적립 수준 점검 계획에서도 다시 한 번 거론되며 힘을 받는 모양새다. 금융당국은 특히 본 PF 전환이 지연되고 있는 사업장의 경우 대출금 전액을 충당금으로 설정할 것을 주문하기도 했다.

하지만 충당금 100% 설정이 부동산 PF 위기의 근본적인 해결책인지에 대해서는 의문이 남는다. 이미 실행된 대출금 전액을 못 받을 돈으로 규정하는 것이 위기의 해결책이 되기는 어렵다. 방안의 효용은 미진할 것으로 예상되는 반면 부작용은 상당할 것으로 보인다.

특히 디벨로퍼들에게 가해질 충격이 상당할 것으로 우려된다. 부동산 개발을 위해서는 금융기관의 대출이 필수적이다. 국내에서 대출을 실행하지 않고 순수 자기자본으로 개발사업을 완수할 수 있는 디벨로퍼는 일부 대기업 계열사를 제외하면 거의 존재하지 않는다.

이같은 현실을 고려하지 않고 브릿지론 전액에 대해 손실충당금을 설정하도록 강제하면 신규 개발사업 자체가 더욱더 위축되는 사태가 발생할 수 있다. 금융당국이 먼저 나서 디벨로퍼들에 대한 대출을 못 받을 돈으로 낙인 찍는다면 개발사업의 추진 자체가 쉽지 않기 때문이다.

개발사업을 통해 적기에 부동산이 공급되지 않는다면 시장은 물론 사회적으로도 큰 손실이 발생할 수 있다. 2010년대 후반 들어 주택 인허가 급감으로 부동산 공급이 축소되자 주택 가격이 급등했던 것이 대표적인 사례다. 당시 상승한 집값은 아직도 높은 가격을 유지하면서 신혼부부 등 사회초년생의 내 집 마련 어려움을 더욱 가중시켰다.

부동산 PF 위기에 대한 정확한 진단과 세심한 대응책이 필요하다. 현재 시장에 불안을 야기하고 있는 부동산 PF는 사업성이 떨어지는 일부 지역 사업지에 제공된 대출이다. 브릿지론 단계에 있는 대다수 사업지가 문제인 것은 아니다.

따라서 문제의 해결도 이들 일부 사업장을 대상으로 세심하게 접근해야 한다. 사업장별 리스크 수준을 명확하게 분석하고 이들 사업장에 대한 충당금을 설정하도록 유도할 필요가 있다. 일괄적인 해결법을 강제한다면 이로 인해 발생하는 부작용을 막을 수 없다. 사업장별로 대응하는 것이 쉽지 않은 길일지라도 시장 충격을 최소화하는 방안을 통해 부동산 PF 문제에 대응하기를 기대해 본다.