이 기사는 2024년 02월 22일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

해외 부동산은 수년 전까지만 하더라고 '핫'한 투자처였다. 투자자들은 미국과 유럽 등 매력적인 매물을 찾아 나섰다. 수천억원에서 조단위에 이르기까지 규모도 상당했다. 하지만 갑작스럽게 창궐한 코로나19와 엔데믹 이후 찾아온 고금리 기조 속에 해외 부동산 투자는 자취를 감추고 있다. 2023년 국내 자산운용사가 주체가 돼 성사된 부동산 실물 투자는 단 한 것도 없었다.

그도 그럴 것이 이미 투자했던 해외 부동산에서 부실 징우가 나타나면서 익스포저(Exposure)가 쌓였다. 몇몇은 임차인이 빠져나가면서 자산가치가 폭락, 엑시트를 걱정해야하는 처지다. 상황이 더 안좋은 몇몇은 기한이익상실(EOD) 위기에 놓여있다. 우수한 자산이 있다고 하더라도 익스포저가 쌓여있다 보니 애초 자금조달 창구가 막혀 있는 형국이다. 신규 딜이 없는 또다른 이유로 꼽힌다.

22일 더벨이 집계한 2023년 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 해외 실물 부동산 인수 딜은 단 한 것도 없었다. 2022년엔 수천억원에 이르는 대형 거리가 다수 있었다. 부동산 시장 분위기가 사뭇 달라졌음을 체감할 수 있는 대목이다.

2022년에는 5000억원 이상 2건, 3000억원대 거래도 2건 정도 있었다. 매매가 기준 가장 컸던 거래는 삼성SRA자산운용의 뉴욕 '450ParkAve' 딜(약 5875억원)이었다. 그 뒤는 하나대체투자자산운용이 인수한 워싱턴 GSA 빌딩 거래로 매매가격은 5000억원 정도였다.

그나마 매도 측면에서 보면 신규 거래가 1건 있었다. 미래에셋자산운용이 공모펀드를 통해 보유 중이던 미국 부동산 오피스다. 매각 대상은 미래에셋자산운용이 1호 공모펀드인 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(이하 미래에셋맵스미국9-2호)'로 보유 중이던 미국 텍사스주 댈러스 리차드슨의 복합단지인 시티라인 내 오피스 4개동과 부속 건물이다.

매각가는 7830억원으로 규모가 꽤 컸다. 다만 미래에셋자산운용이 매입했을 때와 비교하면 아쉬움이 남는다. 앞서 미래에셋자산운용은 2016년에 9500억원을 들여 해당 오피스 빌딩을 인수했다. 당시와 비교하면 25% 정도 가격이 빠진 셈이다. 손절매한 셈인데, 그럼에도 불구하고 시장에선 선방했다는 평가가 나왔다. 그나마 공실률을 0%로 유지한 덕분에 매수자를 찾을 수 있었다는 게 중론이었다. 그만큼 시장 분위기가 좋지 않다는 방증이다.

최근 미국과 유럽 등 해외 부동산 시장은 침체돼 있다. 높아진 금리와 늘어난 공실률로 자산가치가 하락하고 있는 추세다. 주요 도시에 자리한 랜드마크 건물도 예외가 되지 않았다. 자산가치가 하락하게되면 담보인정비율(LTV)이 자연스레 상승한다. LTV 상승은 EOD와 직결되는 문제다. 보통 담보대출을 받을 때 조건으로 달린다. 일정 수준으로 올라가면 채권자가 담보권을 실행할 수 있도록 구조가 짜여진다.

대표적인 곳이 이지스자산운용이 투자한 독일 트리아논빌딩이다. 트리아논빌딩은 핵심 임차인과 계약 연장에 실패하면서 자산가치가 33%나 빠졌다. 매각도 여의치 않은 상황이 이어지면서 펀드 만기 연장을 택한 상태다. 향후 임차인 확보 후 금리가 안정화되기를 기다려야 하는 상황에 놓였다.

이지스자산운용의 트리아논빌딩 외에도 글로벌원자산운용의 미국 마가리타빌 호텔, 멀티에셋자산운용의 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩, 현대자산운용의 영국 아에곤 빌딩 등도 사정은 마찬가지다.

문제는 추가 투자도 쉽지 않다는 점이다. 펀드를 비히클로 투자를 하는 자산운용사들로선 기관투자자로부터 펀딩을 받는 게 중요한 이슈다. 좋은 매물이 있다고 하더라도 자금조달이 안되면 애초에 딜 자체가 성사되기 어렵다.

현재 대부분 해외 부동산 실물 자산이 문제가 되면서 익스포져가 쌓이고 있다. 현실적으로 추가 투자가 쉽지 않다는 이야기다. 이 같은 이유로 향후 신규 투자 전망도 낙관적이지 않다는 게 시장의 대체적인 시각이다.