이 기사는 2024년 03월 13일 09시48분 thebell에 표출된 기사입니다

서울시 서대문구 신촌역 앞 부지가 공매로 나왔다. 시행사 에스씨디가 주상복합빌딩으로 개발하고 있던 곳이지만 사업 진행이 어려워지자 대출을 맡았던 우선수익자들이 투자금 회수를 위해 해당 물건을 공매로 넘겼다. 유찰이 이어지며 현재 최저입찰가는 첫 회차 가격의 절반 아래로 떨어진 상태다.

13일 업계에 따르면 서울시 서대문구 창천동 18-42 외 2필지가 공매로 나왔다. 2호선 신촌역 4번 출구 바로 앞에 위치한 곳으로 토지와 건물면적은 각각 1557㎡, 2403㎡다. 공매 업무는 코리아신탁이 담당하고 있다.

해당 부지는 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발사업 2-2지구로 지정된 곳이다. 당초 2-2지구에는 관광숙박시설이 지어질 예정이었으나 지난 2022년 정비계획이 한 차례 변경되며 토지용도가 공동주택으로 바뀌었다.

서울시 서대문구는 같은 해 해당 지구에 대한 8월 사업시행계획인가를 마쳤다. 사업시행사로 에스씨디를 선정하고 정비사업의 기간은 2022년 8월부터 2027년 8월까지로 정했다.

에스씨디는 해당 부지를 지하 5층~지상20층 규모의 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설로 개발할 예정이었다. 지상 3층에는 공공도서관을 지은 뒤 서대문구청에 기부채납하고 공동주택에는 분양세대와 임대세대를 합쳐 총 196가구를 들일 예정이었다.


에스씨디는 2021년 말 기준 한국캐피탈 외 6곳의 금융기관을 통해 914억원의 PF를 실행했다. 당시 우선수익권 설정금액은 1196억원이었으나 2022년 말 기준 해당 금액은 1376억원으로 늘어났다.

이 과정에서 우선수익자 명단에도 변화가 있었다. 현재 해당 부지의 공동1순위 우선수익자로는 △웰컴저축은행 △하나캐피탈 △오에스비저축은행 △유진저축은행 △케이비저축은행 △신한저축은행 △디비저축은행 △키움저축은행 △에큐온저축은행 △신한캐피탈 △디비캐피탈 △ 모아저축은행 △비엔케이캐피탈 등 13곳이 이름을 올리고 있다.

지난해 12월 서대문구청이 기존 건물 철거 심의까지 마쳤지만 이후 에스씨디가 사업에 어려움을 겪자 우선수익자가 해당 물건을 공매로 넘긴 것으로 보인다.

에스씨디는 감사보고서에 'COVID-19의 급속한 확산은 세계 및 국내경제에 부정적인 영향을 미쳤으며, 이는 당사의 신촌역주상복합빌딩개발사업의 현실화된 위험이 되고 있다'고 밝히고 있다. 2022년 말 기준 총부채가 총자산을 102억원 초과해 완전 자본잠식 상태에 처해있다.

우선수익자 중 한 곳인 웰컴저축은행이 하나감정평가법인에 공매 목적으로 감정평가를 의뢰한 결과 올해 1월 기준 감정평가액은 1738억원으로 책정됐다. 1회차 최저입찰가는 감정평가액보다 300억원가량 높은 2086억원으로 정해졌다. 이달 4일 1회차 입찰을 시작으로 현재 8회차까지 공매가 진행됐다. 유찰이 거듭되며 최저입찰가는 1회차 가격의 절반에도 못 미치는 981억원까지 낮아진 상태다.

오는 14일 진행되는 9회차와 10회차 입찰에서도 낙찰자를 찾지 못할 경우 최저입찰가는 910억원까지 낮아진다. 최종 유찰 시 우선수익자 웰컴저축은행의 수의계약 사전 서면동의를 받아 수의계약이 가능하다. 이미 최저입찰가가 차입약정금보다 낮아진 만큼 대주단들이 회수 금액 규모를 키우기 위해 향후 재공매를 신청할 가능성도 남아 있다.

서대문구청 관계자는 "지난해 말 철거 심의를 완료했으나 이후 사업 진행 과정에 대해서는 아직 확인된 바 없다"고 밝혔다.