이 기사는 2024년 03월 14일 15:08 theWM 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용이 홈플러스 3개점 매각에 착수했다. 주관사를 선정하고 본격 마케팅에 돌입했다. 다만 시장 상황이 녹록지 않다 보니 매수자 발굴이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.

근래 리테일 자산은 입지적인 요인에 따라 거점을 제외하면 대부분 개발 관점에서 접근이 이뤄져왔다. 하지만 고금리 기조가 이어지면서 사업성이 떨어진 상태다. 유경PSG자산운용이 매각 중인 점포의 경우 우량 점포 1개와 상대적으로 열위에 있는 2개 점포가 섞여있는 상태라 상당히 난이도가 높은 딜이라는 평가다.

유경PSG자산운용에게 이번 홈플러스 3개점 매각은 중요하다. 자체 자금이 투입됐기 때문이다. 당시 자산 인수를 위해 결성한 공모펀드에서 미달이 발생하자 미달 물량을 유경PSG자산운용이 떠안았다.

◇울산·구미광명·시화점, 주관사 선정 후 마케팅 본격화

14일 금융투자업계에 따르면 유경PSG자산운용은 홈플러스 3개점 매각을 위한 주관사로 CBRE코리아와 컬리어스 컨소시엄을 선정했다. 주관사는 부동산 자산운용사와 시행사 등을 중심으로 마케팅을 벌일 전망이다. 매각 대상 점포는 △울산점 △구미광평점 △시화점 등이다.

유경PSG자산운용은 '유경공모부동산투자신탁제3호'를 통해 2020년 2월 3개 점포를 인수했다. 해당 공모펀드의 핵심운용인력으로는 권기만 전무와 신철우 전무가 이름을 올렸다.

총 거래금액은 3002억원이었다. 울산점, 구미광평점, 시화점 등 각 점포별 매입액은 각각 1615억원, 823억원, 565억원 등이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원 수준이었다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다.


유경PSG자산운용은 1073억원을 공모를 통해 조달하고, 나머지는 대출로 충당했다. 대출은 선순위 1650억원, 후순위 364억원이다. 선순위 대주단은 국민은행(400억원), 농협은행(500억원), 대구은행(500억원), 산은캐피탈(100억원), IBK캐피탈(150억원) 등이다. 금리는 3.2% 선이다. 후순위는 이화자산운용이 설정한 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호' 단독이다. 금리는 4.7% 수준이다.

차입금의 만기는 펀드의 만기와 동일하게 5년으로 설정됐다. 만기는 오는 2025년 2월가지다. 책임임차인은 홈플러스다. 홈플러스와 20년 장기 책임임대차계약을 체결했고, 임대차기간 만료 6개월 전 임차인 요청이 있을시 10년 추가 연장이 가능하다는 조건이 붙었다.

◇리테일 시장 침체 변수, 과거 공모실패 경험도

현재 리테일 시장의 분위기는 그리 좋은 편이 아니다. 코로나19를 기점으로 오프라인 시장은 위축됐고, 온라인 시장으로 무게 중심이 옮겨갔다. 온라인 채널로 유통되는 소매품목이 과거보다 다양해지고 거래량도 늘고 있다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪기도 했다. 물론 코로나19가 종식되고, 오프라인 시장도 숨통이 트이기는 했다. 단, 어디까지나 입지가 우수한 곳들에 한정된 이야기다.

오프라인 점포가 없어질 가능성은 낮다는 게 대체적인 분위기지만 입지를 기준으로 등급을 나눈다고 했을 때 A급 점포 중심으로 재편될 공산이 크다는 것이 시장의 시각이다. 결국 지역별로 거점에 자리한 점포 정도만 생존하고, 나머지는 용도 변경을 통해 리뉴얼 될 것이란 관측이다.

이런 이유에서 리테일 점포가 매물로 나오면 잠재 원매자로 가장 먼저 거론됐던 게 부동산 시행사다. 주거시설 등으로 개발해야 사업성을 기대할 수 있어서였다.

이 같은 관점에서 보면 이번 유경PSG자산운용이 매각 중인 점포가 패키지로 매각된다는 점에서 다소 전략이 복잡해질 수 있다. 기본적으로 매각 대상 점포 3개 중 A급으로 평가받는 곳은 울산점뿐이어서다. 나머지 점포는 A급과는 거리가 있다는 게 전문가들의 시각이다. 매도자가 마케팅을 벌이면서 가장 고민하고 있는 지점이기도 하다.

금융투자업계 관계자는 "결국 거점 중심으로 오프라인 점포가 살아남고, 나머지는 개발이 될 것으로 예상된다"며 "유경PSG자산운용이 매각 중인 자산을 보면 자산이 섞여 있다보니 전략을 세우는데 고민이 많을 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

앞서 유경PSG자산운용이 해당 점포를 인수했을 때도 이 같은 지적이 있었다. 연장선에서 공모 상품의 매력도가 떨어졌고, 결국 공모실패로 이어지기도 했다.

유경PSG자산운용은 공모를 통해 인수대금의 3분의 1 가량을 조달한다는 계획이었다. 하지만 공모결과는 기대와 달랐다. 수십억원 가량 미달됐다. 그도 그럴 것이 판매를 담당했던 증권사들은 모두 총액인수하지 않았다. 유경PSG는 고심끝에 직접 부족 자금을 대기로 하면서 펀드 조성을 매듭지었다.