이 기사는 2024년 03월 29일 16:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설 부채비율은 최근 5년간 꾸준히 개선되는 추세다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 장기 우발부채 규모도 경쟁사 대비 적은 만큼 재무적으로는 안정적인 상황이다. 현금 및 현금성 자산 규모가 장기 우발부채 규모를 웃돌지만 현금흐름은 순유출을 기록하고 있어 개선이 필요하다.

사업장 별로는 우수한 신용등급을 바탕으로 꾸준히 본PF 전환을 추진, 장기 브릿지론 신용보강 규모를 축소할 계획이다. 태영건설 워크아웃 사태가 진행되는 과정에서 신용평가사의 신용등급 워치리스트(Watch list)에 포함되지 않은 가운데 각종 재무 지표가 개선되고 있는 만큼 무난한 우발부채 해소가 전망된다.

◇자본 대비 부채 감소세, 5년 새 100%포인트 이상 줄어

대우건설 지난해 말 별도 기준 부채비율은 197.32%다. DL이앤씨(75.37%)와 HDC현대산업개발(119.57%), 현대건설(123.45%) 등 동종업계 대형사 대비 아쉬운 수치다. 대우건설보다 부채비율이 높은 상장 대형 건설사는 GS건설(217.13%) 정도다.

다만 부채비율 개선에 있어서는 대우건설이 독보적이다. 2019년 301.62%였던 대우건설 별도 기준 부채비율은 2020년 254.37%, 2021년 237.4%, 2022년 222.94%로 꾸준히 개선되고 있다. 지난해 부채비율이 200% 이하로 떨어진 점을 감안하면 5년 새 100%포인트 이상 지표가 개선된 셈이다.

자본총계가 꾸준히 증가한 덕분이다. 2019년 2조1748억원이었던 대우건설의 별도 기준 자본총계는 2023년 3조1664억원으로 증가했다. 5년 새 1조원(45.59%) 가까이 증가한 수치다.

자본 중 이익잉여금이 급증한 덕분이다. 2019년 마이너스(-) 1031억원이었던 이익잉여금(결손금)은 지난해 9338억원으로 급증했다. 2020년 1092억원을 기록하며 흑자로 돌아선 이익잉여금은 2021년 4499억원, 2022년 7194억원 등으로 꾸준한 증가했다.

이익잉여금은 당기순이익을 적립한 계정이다. 당기순손실이 발생하거나 배당금을 지급하면 감소한다. 유동성 지표로도 볼 수 있는 만큼 대우건설이 경기 침체에 대비해 대규모 유동성을 쌓아두고 있는 것으로 해석된다.

장기 브릿지론 사업지에 제공된 보증한도를 실질 부채로 고려할 경우 조정부채비율은 212.51%로 나타난다. 200%를 웃돌지만 전년(222.94%) 대비 개선된 수치다. 대우건설이 꾸준히 부채비율을 개선하고 있는 만큼 올해부터는 장기 우발부채를 합산해도 200%를 밑돌 것으로 전망된다.

단기금융상품을 포함한 별도 기준 현금 및 현금성 자산 규모는 6120억원이다. 장기 브릿지론 신용보강 규모를 상회하는 유동성을 보유하고 있다. 신용보강 사업장이 대출 만기 대응에 실패해서 대우건설이 채무를 인수하는 상황이 발생해도 보유 현금으로 충분히 대응 가능하다는 의미다.

다만 현금 유동성 감소에는 대책이 필요하다. 대우건설의 현금 및 현금성 자산 규모는 2019년 8695억원에서 2021년 1조5769억원으로 2년 새 81.36% 증가했다. 하지만 2022년 1조3813억원으로 줄어든 뒤 2023년까지 2년 연속 현금 및 현금성자산 규모가 축소됐다.

현금 유동성 감소는 영업활동 현금흐름 마이너스(-)에 기인한다. 지난해 별도 기준 대우건설의 영업활동으로 인한 현금흐름은 마이너스(-) 7770억원을 기록했다. 2년 연속 음의 흐름을 보였다.

가장 많은 영향을 미친 항목은 매출채권이다. 7318억원 현금 유출을 야기했다. 상도푸르지오 등 후분양 사업장이 증가하면서 중도금이 유입되지 않은 것이 현금 유출로 이어졌다. 다만 올해 분양 프로젝트 증가와 잔금이 일시에 유입되는 준공 효과 등으로 매출채권발 현금 유출 기조가 해소될 것으로 전망된다.

초과청구공사 감소도 6605억원을 기록해 현금흐름 마이너스(-)를 유발했다. 영통푸르지오트레센츠와 영통푸르지오파인베르 등 자체 사업 분양 대금이 소진되면서 초과청구가 감소한 탓이다. 또 일부 사업장에서 조기 수금한 공사대금이 소진된 점과 해외사업장 초과기성분이 공사비에 투입된 점 등이 현금 유출로 귀결됐다.
◇장기 우발부채 사업지, 2025년부터 순차적으로 착공

사업지 단위 별로는 본PF 전환을 통해 장기 우발부채 규모를 줄여나갈 예정이다. 전환에만 성공하면 상대적으로 신용보강 리스크가 낮아질 수 있다. 시행사에 수익이 일절 발생하지 않는 브릿지론과 달리 분양과 맞물려 이뤄지는 본PF는 분양대금을 바탕으로 대출금 상환이 가능하다.

우선 가장 많은 비중을 차지하고 있는 노들역 개발 사업의 소송전 마무리에 집중한다. 기존 조합원들이 제기한 소송이 시행사 승리로 마무리돼 가는 가운데 신탁사를 통해 진행하고 있는 소유권 이전 등기 소송에서도 승전보가 이어지는 중이다. 하나자산신탁이 제기한 가등기 말소 청구 소송과 근저당권 말소 소송은 오는 4월과 5월로 각각 변론 기일이 잡혀 있다.

주택 건설 사업 계획 승인을 획득한 사업지인 만큼 소송만 마무리되면 본PF 전환이 가능하다. 서울에서도 핵심지로 꼽히는 서초구와 맞닿아 있는 지역인 만큼 미분양 리스크도 낮을 것으로 평가된다.

테라윈에이엠씨가 시행하는 서울 마포4-10구역 주거 복합 사업은 내년 4월 착공 및 분양이 예정돼 있다. 2022년 1월 기표한 사업지임을 고려하면 브릿지론 사용기간은 약 3년에서 멈출 예정이다. 사업성이 높은 서울 사업지인 만큼 2년 이상 브릿지론을 사용했음에도 수익성을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

같은 해 6월에는 원주 단계동 주상 복합 사업도 분양 및 착공에 나선다. 2022년 2월 기표한 사업지다. 마찬가지로 3년가량의 브릿지론 사용이 예상된다.

서울 광진구 자양5구역 개발 사업은 오는 2026년 9월 본PF가 예정돼 있다. 대우건설이 중순위 150억원에 대한 이자 지급 보증과 후순위 560억원에 대한 채무인수를 제공하고 있는 사업지다. 한 사업지에 2개 프로젝트금융투자회사(PFV)가 자리하고 있어 합의가 이뤄져야만 사업 추진이 가능한 곳이다.

이 사업이 처음 브릿지론을 일으킨 시점은 2020년 6월이다. 계획대로 본PF 전환이 이뤄진다면 6년 이상 브릿지론을 사용하게 된다. 사업 수익을 담보하기 위해서는 신속한 본PF 전환이 필요하다.

다만 본PF 전환을 위해서는 호반건설이 지분을 투자한 다른 PFV와 합의가 선행돼야 한다. 대우건설이 신용보강을 제공한 PFV는 토지주 동의율은 확보했지만 토지면적 동의율은 충족하지 못했다. 반면 호반건설 PFV는 토지면적 동의율은 확보한 반면 토지주 동의율이 부족한 상태다.