이 기사는 2024년 04월 01일 13:28 theWM 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 아마존 물류센터 3곳의 자산 가치가 하락세다. 해당 자산은 아마존이 장기임차계약을 맺어 안정적인 수익이 보장되지만 자산가격이 떨어지면서 기준가 하락이 이어졌다.

1일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 16호’가 기초자산으로 삼고 있는 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 세 곳의 아마존 물류센터에 대해 작년 말 기준으로 감정평가를 진행했다. 펀드는 해당 물류센터를 소유한 합자회사(MAPS US Logistics Partners LP)의 지분 99.99%를 보유하는 방식으로 기초자산에 투자하고 있다.


인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 세 곳의 아마존 물류센터의 자산가치는 전년 대비 5.6% 하락한 가격으로 평가받았다. 약 1억7200만 달러(한화 약 2300억원 규모)다. 미래에셋자산운용이 보유하고 있는 지분증권의 가치도 기존 8050만 달러에서 7147만 달러로 11.2% 하락했다. 한화로 약 120억원의 평가손실이 난 셈이다.

기초자산 가치 하락은 기준가에도 반영됐다. 미래에셋맵스16호의 기준가는 3월 27일 종가 기준 1217.29원이었으나 반영 후인 29일 1083.48원으로 떨어졌다. 이번 감정 평가로 좌수 당 133.81원의 평가손실이 발생했다.

다만 이번 자산가치 하락이 펀드 운용에 큰 리스크로 작용하진 않을 전망이다. 공실이 발생하는 등 임대차 계약에 문제가 생긴 게 아니라 금리인상에 따른 가격조정이었기 때문이다. 또한 최근 문제가 불거지고 있는 해외 오피스 등 타 상업용 부동산과 비교하면 가치 하락이 소폭에 그쳤다는 평가다.

인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터는 현재 아마존이 임차하고 있다. 부지 선택부터 설계까지 아마존이 관여했으며, 글로벌 물류시설 개발업체인 스캐넬이 개발해 2020년 준공됐다. 아마존은 이들 물류센터를 중도해지 옵션 없이 2032년까지 12년간 임대한다. 5년씩 총 3번의 연장 옵션을 실행할 경우 만기는 2047년까지 늘어난다.

임대료 조정 이슈도 당분간은 없을 전망이다. 미래에셋자산운용은 아마존과 임대료가 매년 1.5% 상승하는 임대차 계약을 맺었다. 또한 부동산세, 보험료, 관리비를 임차인이 모두 부담하는 트리플 넷(Triple Net) 구조라 안정적으로 평가받는다. 임대차 이슈보다는 금리 인상에 따른 기초자산 가치 하락이 문제인 셈이다.


다만 기준가 하락에 따라 이 펀드는 최근 1년 새 마이너스 수익률이 지속되고 있다. 6개월, 3개월, 1개월 수익률도 각각 -8.48%, -6.99%, -9.97%로 손실중이다. 다만 그간 가치 상승으로 쌓아온 자산 덕분에 설정 후 수익률은 27.93%로 수익권이다.

수익률은 마이너스지만 분배금 지급에는 문제가 없다. 미래에셋맵스16호는 2021년 4월 말을 시작으로 반년마다 분배금을 지급해왔다. 수익률이 마이너스로 돌아선 작년에도 4월과 10월 말 두 차례 펀드 투자자에게 분배금을 지급했다.