이 기사는 2024년 04월 02일 07:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 신용보강 규모는 3조원에 육박한다. 이 가운데 브릿지론이 차지하는 비중은 15%를 하회하는 수준이다. 다만 장기간 브릿지론을 사용하고 있는 사업지에 제공된 신용보강 규모가 전체 브릿지론 우발부채의 대부분을 차지하고 있다.

장기 우발부채 사업지는 총 세 곳으로 모두 충청남도 천안에 위치하고 있다. 지난해 미분양의 무덤으로 불리는 등 건설부동산 경기침체의 직격탄을 맞았던 지역이다. 인허가 절차가 일부 지연되는 가운데 분양물량 급증으로 미분양 리스크가 확대되면서 브릿지론을 장기 사용하고 있는 것으로 풀이된다.

◇브릿지론 신용보강 4007억, 88%가 장기화 사업지

HDC현대산업개발의 2023년말 기준 부동산 PF 우발부채 관련 신용보강 규모는 2조8047억원이다. 전년(2조7648억원)과 비슷한 수준으로 나타났다. 실행된 대출잔액은 2조5302억원으로 확인됐다. 지난해 시행사의 기한이익상실(EOD) 등으로 인해 우발부채를 떠안은 사례는 없었다.

우발부채 중 85.71%에 달하는 2조4040억원은 본PF에 제공된 신용보강이다. 본PF는 분양대금 등을 바탕으로 안정적인 대출 상환이 가능하고 일반적인 경우 시공사는 책임준공약정만 이행하면 우발부채를 덜어낼 수 있다. 전체 신용보강의 85% 이상이 안정적인 우발부채인 셈으로 상장 대형 건설사 중 본PF 비중이 가장 높은 수준이다.

상대적으로 우발부채 현실화 가능성이 높은 브릿지론 신용보강이 전체에서 차지하는 비중은 15%를 하회하고 있다. 브릿지론 우발부채 4007억원 중 3527억원이 기표 후 2년 이상 지난 사업지다.

브릿지론을 장기 사용하고 있는 사업지는 총 세 곳이다. 사업지별 보증금액은 △천안 부대1지구 1520억원 △천안 성성5지구 1380억원 △천안 성성10지구 627억원 등으로 나타났다. HDC현대산업개발은 이 사업지들의 시행사에 자금보충의무를 제공하는 형태로 신용을 보강하고 있다.
◇사업계획 2년 이상 지연, 미분양 리스크 '변수'

HDC현대산업개발 장기 우발부채 사업지는 모두 충남 천안에 몰려있다. 2022년과 공급과잉으로 인해 '미분양의 무덤'이라는 악명이 붙었던 지역이다.

시 통계 기준으로 2022년 1월 천안의 미분양 가구수는 126가구에 불과했다. 하지만 같은해 9월 682가구로 급증한 후 10월 1129가구, 11월 3368가구, 12월 4145가구로 가파르게 늘었다. 천안에 대규모 공급이 잇따른 여파다.

4000가구를 상회했던 미분양 가구는 2023년 한해 동안 시장에서 소화되며 지난해말에는 1176가구로 줄었다. 미분양 물량이 3000가구 가까이 줄었지만 여전히 1000가구 이상이 주인을 찾지 못하고 있다. 분양 흥행을 장담하기 어려운 지역에 장기 우발부채 사업지가 몰려있는 구조다.

가장 많은 신용보강이 제공된 부대1지구는 2021년 6월 브릿지론을 일으켰다. 천안시 서북구 부대동 407번지 일원에 지하 2층~지상 29층, 11개동, 1282가구 규모 공동주택을 조성하는 사업이다.

한국투자증권 주관으로 343억원 한도 대출약정서를 체결하며 사업을 시작했다. 당시 사업추진 목표는 2022년 3월 실시계획 인가, 같은해 8월 착공 및 분양이었다. 하지만 시행사는 이제서야 실시계획인가를 진행하고 있다. 당초 목표 대비 2년 이상 사업이 지연되고 있는 셈이다.

실시계획인가는 본 PF 직전 단계라고 할 수 있는 주택건설사업계획승인의 전 단계다. 통상적인 인허가 절차를 고려하면 빨라도 올해 말에나 착공이 가능할 것으로 보인다. 최소 3년 이상 브릿지론을 사용해야 하는 상황이다.

성성5지구는 2020년 7월부터 추진되고 있는 사업지다. 30억원 한도의 대출약정서를 체결한 후 이듬해 6월에는 257억원으로 신용보강 규모를 확대했다. 지난해말 기준으로 사업지에 제공되고 있는 HDC현대산업개발의 신용보강액은 총 1380억원이다.

이 사업은 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일원에 지하 2층~지상 29층, 10개동, 1167가구 규모 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 2021년 착공 및 분양을 목표로 시작됐다.

사업지는 현재 실시계획인가를 받은 상태로 주택건설사업계획승인을 준비하고 있다. 인허가 절차가 무난하게 진행된다면 하반기 본PF 전환을 통한 우발부채 해소가 전망된다. 당초 목표 대비 3년 가량 착공이 늦어지는 셈이다.

부성6지구는 천안시 서북구 성성동 45-42번지 일원에 공동주택 962가구를 조성하는 사업이다. 2021년 12월 370억원 규모 대출약정을 체결하며 사업의 닻을 올렸다. 지난해말 기준으로 HDC현대산업개발의 신용보강 규모는 627억원이다. 최근 구역지정을 받았기 때문에 연내 착공은 어려울 것으로 풀이된다.

본PF 전환에 성공해도 순항을 확신하기는 어렵다. 이들 사업지 위치는 천안 성성호수공원 주변지역 개발계획에 포함돼 있다. 140만㎡ 규모 부지에 약 1만7000가구가 조성되는 구역이다. 착공 및 분양 시점에 분양경기가 반등하지 않은 상황에서 대규모 물량이 공급되면 2022년과 같은 대규모 미분양 사태가 재현될 가능성도 있다.

HDC현대산업개발 관계자는 "미착공 도급사업 현장은 천안지역 사업장이나 해당 사업장은 천안 일반산업단지와 추후 신설될 수도권 전철1호선 부성역 인근에 위치해 입지는 확보돼 있다"며 "천안 성성5지구 및 천안 부대1지구도 연내 착공 및 본 PF 전환을 계획하고 있다"고 설명했다.