이 기사는 2024년 04월 11일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울에서도 핵심지로 꼽히는 강남구 개포동 도시형생활주택이 공매로 출회됐다. 지난 3월 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기일에 원리금 상환에 실패했기 때문이다. 시공사 대우에스티도 200억원에 달하는 공사비를 받지 못했다. 처분금액에 따라 지분을 투자한 이스턴투자개발과 대우건설은 물론 시공사도 손실을 볼 가능성이 있다.

11일 업계에 따르면 서울 대치 푸르지오 발라드에 대한 공매절차가 오는 19일부터 진행될 예정이다. 내달 2일까지 총 8회차에 걸쳐 입찰이 진행된다.

입찰이 진행는 동안 가격이 최초가 대비 지속적으로 떨어지는 구조다. 8회차 기준 입찰가는 분양가 대비 65~76% 수준으로 책정된 것으로 알려졌다. 사실상 20% 이상 할인분양을 단행하는 구조다.

공매 대상 부동산은 서울 강남구 개포동 176-2번지 일원에 자리한 도시형생활주택이다. 2775.6㎡ 부지에 연면적 1만28.02㎡, 지하 2층~지상 12층, 총 78가구 규모로 조성됐다.

시행사는 대치176피에프브이다. 도시형 생활주택 개발사업을 목적으로 2020년 10월 설립됐다. 지난해말 기준 대우건설과 이스턴투자개발이 지분 42.9%씩 보유하고 있는 공동 최대주주다. 키움증권(10.8%)과 미드미네트웍스(2.1%), 한국투자부동산신탁(1.4%)도 주주로 자리하고 있다.

공매 출회 원인은 대출 상환 실패다. 시행사는 지난 3월 5일 만기가 도래한 PF 대출을 상환하지 못하면서 채무불이행 사유가 발생했다. 대출약정 체결 당시 채무불이행 사유가 발생할 경우 시행사는 사업시행권을 포기하도록 약정돼 있다. 대주단은 다음날인 3월 6일 곧바로 시행사에 기한의 이익 상실(EOD)을 통보하고 담보물건인 대치 푸르지오 발라드에 대한 공매절차에 착수했다.

사업지에 제공된 PF 대출금액은 943억원이다. 2021년 9월 950억원 한도 대출약정서가 체결되며 자금이 투입되기 시작했다. 트렌치별 대출금은 1순위 743억원, 2순위 200억원 등이다. 시행사가 후순위를 결정했기 때문에 공사비 대부분을 PF대출을 통해 조달했다.

1순위 대주는 삼성증권이다. 유동화법인(SPC) 에프앤개포제일차에 사모사채 인수 및 대출채권 매입확약을 통해 신용을 보강하고 자금을 조달했다. 2순위인 신영증권은 SPC 디벨롭개포에 사모사채 인수확약을 통해 신용을 보강했다.

사업이 추진되기 시작한 시점은 2020년 11월이다. 지분을 출자한 키움증권 주관으로 550억원 규모 대출약정을 체결하고 사업지를 확보했다. 사업지 거래가액은 560억원으로 책정됐다.

PFV는 당초 2022년 1월 착공 및 분양을 목표로 사업을 추진했다. 브릿지론 만기도 이에 맞춰 2022년 2월로 설정됐다. 하지만 내부논의 끝에 후분양 방식으로 사업을 추진하기로 결정하면서 분양 일정을 연기했다. 이후 2023년 11월 분양에 나섰으나 부동산 경기 침체와 맞물리면서 분양수익 확보에 어려움을 겪었다.

정상 분양가로 공급시 예상됐던 분양매출이 약 1402억원이었음을 감안하면 후순위 대주단은 처분가격에 따라 손실을 입을 수 있다. 최초 분양가의 70% 수준에서 모든 물건이 매각돼야 후순위 대주단도 투자금 회수가 가능하다.

시공을 맡은 대우에스티도 지급받지 못한 공사비를 손실로 처리해야할 것으로 보인다. 대우에스티는 2021년 12월 346억원에 대치 푸르지오 발라드 공사를 수주했다. 지난해말 기준 미수금은 111억원, 미청구공사는 88억원으로 확인됐다. 도합 200억원에 달하는 공사비를 지급받지 못한 셈이다.

대우에스티가 공사비를 받을 가능성은 높지 않다. 변제순위 앞단에 자리하는 대주단도 트렌치에 따라 손실이 예상되는 상황이기 때문이다. 대우에스티가 해당 현장 관련 충당금으로 26억원을 설정한 점을 감안하면 올해 추가 충당금이 발생할 것으로 예상된다.