이 기사는 2024년 04월 17일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

코오롱글로벌의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발부채 규모는 자체적으로 보유하고 있는 현금 유동성으로는 대응하기 쉽지 않은 수준이다. 미인출한도대를 포함해도 최악의 상황인 장기 우발부채 사업장의 기한이익상실(EOD) 위기에 대응이 어렵다. 부채비율 역시 300%를 상회하고 있는 가운데 장기 우발부채를 실질부채로 분류하게 되면 400%를 넘어서게 된다.

유동성이 부족하기 때문에 착공 및 분양을 통한 분양대금 유입이 필수적이다. 다행히 지난 3월 대전 유성구 사업장이 본PF로 전환되면서 부담을 일부 덜어냈다. 남은 과제는 브릿지론 단계인 나머지 사업장의 본PF 전환이다. 울산 남구는 오는 5월, 대전 중구는 연내 본PF로 전환될 예정이다. 본PF 전환에 성공하면 코오롱글로벌의 우발부채 부담도 줄어들 것으로 전망된다.

◇한도대 포함 유동성 3811억, 장기 브릿지론 신용보강액 하회

코오롱글로벌의 2023년말 별도기준 현금 및 현금성자산 규모는 2486억원으로 집계됐다. 전년(1583억원) 대비 57.04% 증가한 규모다.

현금 증가는 재무활동에서 기인했다. 별도기준 영업활동현금흐름은 마이너스(-) 1522억원, 투자활동현금흐름은 마이너스(-) 1150억원을 기록했지만 재무활동으로 거액의 유동성을 확보한 덕분이다. 재무활동현금흐름은 3574억원을 기록했다. 항목별로는 장기차입금의 차입이 3000억원, 사채의 발행이 974억원 등이다.

현금 유동성이 증가하기는 했지만 부동산 PF 우발부채에 대응하기는 부족한 수준이다. 2023년말 기준으로 코오롱글로벌이 대출약정 체결 후 2년 이상 경과한 사업지에 제공한 신용보강 규모는 7195억원으로 집계됐다. 지난 3월 본PF로 전환된 대전 유성구 사업장을 제외해도 4700억원으로 코오롱글로벌의 현금 및 현금성자산을 상회하고 있다.

미인출한도대도 1325억원에 그쳤다. 한도대는 필요에 따라 수시로 인출 및 상환이 가능한 차입금으로 기업의 마이너스 통장 개념으로 사용된다.

한도대를 포함한 코오롱글로벌의 가용 유동성은 3811억원으로 장기 우발부채에 900억원 가량 못 미친다. 시행사 EOD 등으로 인해 코오롱글로벌이 채무를 인수해야 하는 상황이 발생했을 때 가용 유동성만으로는 대응하기 어렵다는 의미다.

추가적으로 부채를 일으켜 현금 유동성을 확보하기에도 부담이 있다. 지난해 차입 등 재무활동으로 현금을 확보하는 과정에서 부채비율이 악화됐기 때문이다.

코오롱글로벌의 지난해말 별도기준 부채비율은 333.18%다. 전년(359.29%) 대비 개선되기는 했지만 여전히 300%를 상회하고 있다. 장기 우발부채를 코오롱글로벌의 실질부채로 간주하면 조정부채비율은 414.02%로 높아진다.

신용등급에 영향을 미칠 수 있는 수준이다. 한국기업평가 평가기준은 △100% 이하 AA △150% 이하 A △200% 이하 BBB △300% 이하 BB △300% 초과 B 등이다.

신용평가사들도 코오롱글로벌의 미착공 부동산 PF와 재무부담에 주목하고 있다. 나이스신용평가는 지난해말 기업어음 신용등급 평가 당시 PF 우발채무 규모가 자본완충력 대비 과중한 수준이며 부동산경기 침체로 미착공 현장의 사업 불확실성이 증가하고 있다고 지적했다. 한국기업평가는 주택부문 원가부담 확대와 현금흐름 저하 등으로 과중한 재무부담이 지속되고 있다는 의견을 발표했다.

◇대전·울산 사업지 연내 본PF 전환 추진, 성공시 우발부채 대부분 해소

코오롱글로벌은 대형 사업장 두 곳을 연내 본PF로 전환시켜 장기 우발부채를 해소한다는 계획이다. 부동산 경기 침체로 인해 미분양이 우려되는 울산 사업장도 상대적으로 선호도가 높은 공동주택으로만 구성된 만큼 양호한 분양성과도 기대하고 있다.

인텐션개발이 시행하는 대전 중구 선화동 주상복합 사업지는 연내 본PF 전환을 계획하고 있다. 사업지 내 방송국이 이전을 마치면 곧바로 본PF 전환에 착수할 예정이다. 코오롱글로벌이 제공하고 있는 신용보강은 2680억원 규모다.

현재 브릿지론 만기는 2025년 3월로 설정돼 있어 이전 지연에도 대응이 가능하다. 대주단은 지난 3월 21일 대출만기일을 1년 연장해 주면서다. 대출만기일 연장 당시 신규 발행된 신용평가서에는 2025년 2월 본PF 기표, 2025년 월 착공 및 분양 개시를 목표로 하고 있다고 기재돼 있다.

2020억원의 신용보강이 제공돼 있는 울산 남구 사업지는 오는 5월 본PF 전환을 추진한다. 이미 대주단 모집을 위해 시장의 문을 두드리고 있는 단계다. 시행은 성지디앤디가 맡았다.

기존 브릿지론 대출만기도 오는 5월로 설정돼 있다. 2021년 5월 대출약정을 체결한 후 3년째 브릿지론을 사용하고 있는 만큼 본PF 전환이 절실한 사업지다.

코오롱글로벌은 본PF 전환 성공을 자신하고 있다. 울산 부동산경기가 침체돼 있기는 하지만 최근 분양시장에서 성과를 내지 못한 주상복합 사업지들과 달리 코오롱글로벌 사업장은 모든 물량이 상대적으로 선호도가 높은 공동주택으로 구성됐기 때문이다.

두 사업지가 본PF 전환에 성공하게 되면 코오롱글로벌의 브릿지론 우발부채는 30억원으로 급감하게 된다. 사실상 브릿지론 우발부채로부터 자유로워질 수 있는 셈이다.