이 기사는 2024년 05월 14일 14시21분 thebell에 표출된 기사입니다

타임스퀘어 타워 매각이 새 국면을 맞았다. 최근 진행된 입찰에 한 곳도 참여하지 않으면서 빠른 시일 내 거래 종결은 사실상 어려워졌다. 매각은 수의계약 형태로 전환된다. 자문을 맡은 3개 회사도 잠재매수자를 찾아 나설 예정이다.

14일 부동산투자업계에 따르면 NAI코리아-알스퀘어-쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 지난주 코람코자산신탁이 운용 중인 '타임스퀘어 타워' 매각 입찰을 실시했다. 입찰에 나선 곳은 없었다. 매각이 불발된 셈이다.

코람코자산신탁은 매각 계획 자체를 철회하진 않았다. 경쟁 입찰을 진행하지 않고 매수의향자를 찾은 뒤 수의계약 형태로 거래를 이어갈 예정이다. 담보대출 만기가 5개월 정도 남아 있어 아직은 시간이 충분하다고 봤다.

시장 내 오피스 매물이 다수 쌓여 있는 점이 매각 흥행 실패의 원인으로 지목된다. 주요 업무지구 내 코어 오피스 매물도 많이 나와 있는 상태에서 타임스퀘어 타워의 매력도는 다소 떨어질 수 있다는 의미다.

현재 시내업무지구(CBD) 인근에는 돈의문디타워, 씨티스퀘어, 센터플레이스, 정동빌딩, 남산스퀘어 등이 새 주인 및 투자자를 찾고 있다. 명동 상권 인근의 오피스·리테일 복합자산으로는 서울N스퀘어, 명동N빌딩 등이 거래될 예정이다.

강남업무지구(GBD)에는 골든타워가 막바지 클로징을 앞두고 있다. 1조원 몸값의 더에셋도 한창 마케팅을 진행 중이다. 여의도업무지구(YBD) NH농협캐피탈빌딩이 우선협상대상자를 선정하고 투자자를 모집 중이다.
반면 타임스퀘어는 영등포구에 위치한다. 입지적으로 YBD 확장권역에 포함시키도 한다. 거래 대상인 타임스퀘어 타워는 오피스동을 일컫는다. 연면적은 A동 2만1300㎡(6443평), B동 1만7707㎡(5356평) 등 총 3만9008㎡(1만1800평) 정도다.

타임스퀘어는 섬유업체 경방이 2009년 설립한 복합쇼핑몰이다. 신세계백화점, 이마트, 타임스퀘어쇼핑몰, 메리어트호텔, 오피스 A·B동이 함께 있다. 오피스동은 현재 효성ITX, 신한카드, KG모빌리티 등이 임차하고 있다.

코람코자산신탁은 개발이 진행 중이던 2008년 오피스동에 대한 매매계약을 체결했다. 준공 후 7년간 운용하다 2016년 NH아문디자산운용에 자산을 매각했다. 2019년 다시 타임스퀘어 타워 투자를 결정했다. 이번엔 5년 운용 끝에 엑시트를 노리고 있다.

투자 주체로 코크렙제51호리츠를 만들었다. 코크렙제51호리츠는 자산가격 2550억원 및 부대비용을 포함해 총 2750억원을 조달했다. 투자 구조는 에퀴티 835억원, 담보대출 1837억, 임대보증금 77억원 등으로 짰다.

에쿼티 투자자로 한국증권금융, 신한투자증권, DB금융투자, 하나캐피탈 등이 포함된다. 우선주에 해당하는 제1종 종류주를 10~20%대 비율로 갖고 있는 곳들이다. 이 외 농협은행, 유진투자증권, 키움예스저축은행 등도 우선주 투자자로 이름을 올렸다. 코람코자산신탁과 경방은 보통주 지분율 각각 5.99%, 3.59%씩 들고 있다.

실제 최대주주는 브이아이자산운용이다. 브이아이자산운용이 총 4개 펀드를 설정해 한국증권금융과 DB금융투자를 신탁업자로 내세워 에쿼티를 실었다.

대출 만기는 10월 말로 5개월 정도 남았다. 5개월 안에 잠재매수자는 찾을 수 있지만 거래 종결까지는 시간이 빠듯할 수 있다. 추후 매각을 철회하고 담보대출 리파이낸싱을 진행할 가능성에도 무게가 실린다.

선순위와 후순위를 나눠 대주단을 모집했다. 선순위 대출 규모는 1583억원으로 새마을금고중앙회, 농협생명보험, 신한은행, 농협은행, 한국증권금융 등이 참여했다. 나머지 후순위 대출액은 254억원으로 중소기업은행이 자금을 댔다.

담보대출 리파이낸싱을 진행할 때 대출금리 상승은 불가피하다. 2019년 저금리 당시 선순위 2.8%, 후순위 4.7%에 대출을 실행한 바 있다.