이 기사는 2024년 06월 27일 13:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

연합자산관리(유암코)와 IBK금융그룹이 조성한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 펀드가 시동을 걸었다. 지난 1월 펀드 결성 이후 5개월 만에 첫 투자를 단행했다. 서울 서초동 소재 상업용 부동산개발사업장에 약 600억원을 투입하기로 했다.

해당 사업장에는 다수 단위 새마을금고가 선순위 투자자로 참여하고 있다. 유암코가 신규자금을 투입해 이들 채권을 원금 매입하고 본PF 자금을 지원하게 된다. 기존 투자자들은 채권 일부를 할인 매입하는 동시에 출자전환를 진행하기로 했다.

◇25개 새마을금고 투자 PF사업장…채권 매입 및 신규자금 투입

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유암코가 설립해 운용 중인 부동산 PF 정상화 목적 펀드는 이달 말 600억원 규모의 첫 투자를 집행할 예정이다. 투자 대상은 서울 강남역 인근 서초동에 위치한 상업용 부동산개발 사업장이다.

해당 사업장은 25개 새마을금고가 선순위 브릿지론을 제공하고 있다. 이들 채권을 유암코와 기존 중·후순위 대주단이 일부 매입하고 신규 자금을 투입해 재구조화할 계획이다. 유암코가 원금 가격에 300억원을 사들이고, 기존 대주단은 일정 할인을 거쳐 매입하는 구조다.

새마을금고 브릿지론을 제외한 여타 브릿지론의 경우 대여금 전환 및 출자전환을 통해 자본화를 진행한다. 먼저 중순위 채권은 대여금(수익권 담보대출)으로 전환할 예정이다. 후순위 채권은 우선주 유상증자를 진행한다. 기존 주주차입금은 보통주로 출자전환할 예정이다.

기존 브릿지론은 자본화를 진행한 뒤 유암코와 중·후순위 대주단이 다시 본PF를 제공하는 형태다. 유암코 펀드가 제공하는 필수사업비(300억원), 기존 채권 매입(300억원), 여기에 더해 기존 중순위 대주단이 일부 채권을 할인 매입해 다시 본PF에 참여하게 된다.

시중은행이 주주로 참여하여 설립한 유암코는 국내 부실채권(NPL) 및 기업구조조정 투자 1위 업체로서 2011년 PF부실 사태 때에도 PF정상화PEF(약정액 1조4000억원)를 조성하여 29개의 부실 PF사업장을 정상화 시킨 바 있다.
◇인센티브 제공해 후순위 채권자 출자 전환 유도…2차 펀드 조성도 준비

이번 투자는 채권 매입과 신규자금 투입이 함께 진행된다. 특히 기존 투자방식과 다른 점은 선순위 대출채권의 일부를 유암코가 할인 없이 매입하고, 기존 중후순위 채권자가 잔여 대출금을 할인 매입한다는 것이다.

기존 채권자의 추가 참여를 유도하기 위해 이런 구조를 택했다는 설명이다. 중·후순위 채권자들은 기존 채권 일부를 출자 전환했기 때문에 향후 발생하는 사업이익에서 추가 인센티브를 받을 수 있다. 과거 저축은행 부실 사태 당시 PF 정상화 펀드를 운영했던 유암코의 관리 노하우가 적용된 것으로 보인다.

유암코는 금융당국의 'PF 사업장 정상화 지원펀드' 사업의 일환으로 지난 1월 IBK금융그룹과 펀드를 조성했다. 당시 유암코가 800억원을, IBK기업은행이 500억원을 출자했다. IBK캐피탈과 IBK투자증권도 각각 100억원을 납입했다.

유암코는 이번 투자를 기점으로 수요자 맞춤(Build-To-Suite, BTS) 방식의 부실 PF사업장 정상화를 지속적으로 추진할 계획이다. 현재 추가 투자 대상을 검토 중이며 IBK금융그룹과도 2차 펀드 조성을 논의 중인 것으로 전해졌다.

유암코 관계자는 “과거 PF부실 사태 이후 새롭고 다양한 PF 투자구조(구조화 등)로 사업들이 진행되었다”며 “현재 위기 상황에 맞는 다양한 투자구조의 해결책을 개발하여 부실PF사업장의 정상화에 기여하겠다”고 밝혔다.