이 기사는 2024년 07월 10일 16:01 THE CFO에 표출된 기사입니다.

IS동서는 그룹의 본업인 건설업을 수행하는 핵심 계열사다. 부산 일대에서 공동주택을 지으며 사세를 확장해온 IS동서는 지금도 지방에서 활발하게 수주 활동을 펴고 있다. 사업장 면면을 관통하는 키워드는 '영남권'과 '아파트'다.

사업장 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 보증액이 4000억원대로 나타났지만 '재개발·재건축' 등 정비사업에 집중돼 있어 우발채무가 발현될 위험은 낮은 편이다. 시공사가 아닌 조합이 토지를 보유하고 조합원 분담금으로 원리금을 우선 갚기 때문에 건설사로 리스크가 전이될 가능성이 상대적으로 적다.

경영진은 재무안정성 유지에 역점을 기울이는 차원에서 공사장 대금 회수에도 주력했다. 현금창출력 변동성을 완화하는 취지도 반영됐다. 올들어 미수금을 2300억원대에서 1000억원으로 60% 경감하는 성과를 구현하면서 영업현금 유입분을 보강하는데 일조했다.

◇'채무인수·연대보증' PF 우발채무 4000억 인식

올 1분기 말 기준으로 IS동서가 수주한 총액(기본도급액)은 3조2385억원으로 집계됐다. 완성공사액이 1조9426억원으로 기본도급액의 59.9%를 차지한 가운데 계약잔액은 1조2958억원이다. 주요 프로젝트의 면면을 살피면 영남권을 위시한 비수도권 주택 사업이 포진해 있다. 그룹 모체인 일신건설산업이 부산·경남에 아파트 단지를 공급하면서 성장 기틀을 다졌던 만큼 지방 중심 사업 기조를 그대로 이어가는 양상이다.

IS동서가 완성공사액과 계약잔액을 공개한 사업장은 7개소로 모두 비수도권에 자리잡고 있다. 충북 청주에 자리잡은 SK하이닉스 M15 통합폐수처리장 구축 프로젝트(998억원)를 제외한 6건은 모두 공동주택 건립에 초점을 맞췄다. 대구 범어W 지역주택 정비사업(7453억원)과 대구 달서구 죽전3구역 주택 재건축 정비사업(2806억원)은 공정률이 100%에 도달했다.


다만 △울산 남구 B-14구역 주택 재개발 정비사업(2987억원) △대구 남구 서봉덕 주택 재개발 정비사업(1283억원) △대전 홍도동 2구역 주택 재건축 정비사업(905억원)은 2020년~2021년부터 공사를 시작할 예정이었으나 삽을 뜨지 못했다. 이들 미착공 사업장 3곳의 도급액은 5175억원이다. 완공 예정 시점은 모두 2027년으로 3년여 기간이 남았다.

미착공 사업장 가운데는 정비사업조합이 은행에서 빌린 금액에 대해 IS동서가 신용보강을 제공한 사례도 존재한다. 울산 남구 B-14구역 주택 재개발 정비사업조합의 대출잔액 1693억원에 대해 채무인수 약정을 맺었다. 대구 서봉덕 조합의 채무 315억원에 대해서도 책임준공 미이행 시 대신 짊어지기로 했다.

IS동서가 프로젝트 파이낸싱(PF)을 둘러싸고 보증을 서면서 우발부채로 인식된 금액은 3772억원으로 집계됐다. 울산 B-14 구역, 대구 서봉덕 사례 외에도 경남 창원 대원3구역 주택 재건축 정비사업조합 연대보증액(1564억원) 울산 야음 가로1지구 가로주택 정비사업조합 채무인수 약정액(200억원) 등이 포함됐다. 작년 말에는 부동산 PF 보증 총액이 7189억원이었으나 대구 수성구 범어W 아파트 단지 입주가 올 3월에 마무리되면서 관련 우발채무 3480억원을 해소했다.


◇'자체개발 사업장' 덕하 2차 분양률, 두달새 '50→65%'

IS동서가 짊어진 우발채무가 실제 재무적 리스크로 발현될지 여부에 관심이 쏠린다. 다행히 내재된 우발채무는 재건축·재개발 사업과 맞물렸다. 이러한 정비사업 우발채무는 다른 사업과 견줘보면 위험이 낮은 편이다. 건설사가 아닌 조합에서 부지를 확보해 놓은데다, 조합원 분담금을 토대로 사업비 대출금을 갚을 방편도 존재하기 때문이다.

자체 개발 사업장을 살피면 분양실적 관리에 어려움을 겪는 곳이 일부 존재한다. 울산 울주군에 자리잡은 '덕하 뉴시티 에일린의 뜰 2차' 아파트가 거론된다. 2021년 3월부터 올 6월까지 공사했는데 도급액이 2660억원이다. 967가구로 이뤄진 단지로 이달부터 입주가 시작됐으나 미분양 세대를 아직 해소하지 못했다.

울산 덕하 뉴시티 2차 분양대행사 관계자는 "5월까지만 하더라도 분양률이 50%에 미달했으나 현재는 약 65%로 나타나고 있다"며 "지역 부동산 경기가 여전히 어려운 상황이지만 분양률을 끌어올리기 위해 대외 홍보에 계속 힘쓰는 중"이라고 밝혔다.


IS동서는 재무안정성 확립을 염두에 두고 우발채무 위험 수준이 상대적으로 낮은 정비사업 중심의 수주 전략을 지속하면서 기존 사업장의 공사대금 회수에 집중하는 기조를 채택했다. 올 1분기 실적설명회(IR) 자료에 따르면 2025년과 2026년부터 진행되는 12건의 프로젝트 모두 재건축, 재개발 등 정비 사업으로 전체 도급 규모가 6593억원이다.

사업장 공사대금을 회수해 현금창출력을 보완하는데도 매진했다. 미수금 감축이 방증한다. 지난해 말 연결기준 미수금이 2325억원으로 집계됐으나 올 3월 말에는 1026억원으로 나타났다. 석달 만에 55.9%(1299억원) 줄어든 결과다. 1분기 영업활동현금흐름은 688억원으로 지난해 같은 기간 402억원과 견줘 71.1%(286억원) 늘었는데 미수금 경감에 따른 운전자본 변동이 주효했다.