이 기사는 2024년 06월 21일 09:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

IS동서 계열인 CAC자산운용이 선매매 방식으로 인수하려던 천안 소재 물류센터 매입에 실패했다. 높아진 금리 여파로 자금조달에 어려움을 겪었던 게 원인이다. 문제는 선매매 무산에 따른 출혈이 상당히 크다는 점이다.

통상 계약 불이행에 따른 페널티 조항은 계약금 몰취 정도다. 하지만 이번엔 개발을 위해 조성한 PF를 CAC자산운용이 고스란히 떠안게 됐다. 애초부터 매도자 측에 유리한 조건으로 계약이 체결된 모양새다.

20일 금융투자업계에 따르면 CAC자산운용은 천안 물류센터 개발을 위해 조성된 PF를 채무인수 형태로 떠안았다. PF 규모는 925억원 수준으로 지연이자가 더해진 총 채무인수 규모는 950억원 정도다. 대주단은 신한캐피탈(100억원), KB증권(200억원), BNK캐피탈(50억원), 유동화회사(575억원) 등이다.

CAC자산운용은 해당 물류센터를 선매매 방식으로 인수를 추진했는데 계약을 끝까지 이행하지 못했다. 불이행시 PF를 대신 상환해야 하는 계약 조건에 따라 채무인수가 이뤄진 것으로 보면 된다.

금융투자업계 관계자는 "통상 선매매 방식으로 계약을 맺을 때 PF 인수까지 페널티를 부과하는 경우는 드물다"며 "PF 결성 조건에 선매매 조건이 붙을 경우에 간혹 계약금 외에 채무인수까지 연결되는 경우가 있다"고 설명했다.

CAC자산운용은 앞서 2022년 3월 충청남도 천안시 소재 물류창고 매입을 위해 시행사인 월드인과 선매매 약정을 체결했다. 개발이 완료되기 전에 준공 조건부로 매매계약을 체결하는 식이다. 소유권 이전은 준공과 함께 이뤄지게 된다. 잔금도 이때 지급한다.

CAC자산운용은 모기업인 IS동서의 도움을 기반으로 펀딩을 추진했다. IS동서가 앵커 투자자로 참여하고 이외 종류주 투자자를 모집하려는 의도였던 것으로 보인다. IS동서는 200억원 정도를 책임질 예정이었던 것으로 파악된다.

CAC자산운용은 갑작스레 찾아온 금리 인상과 부동산 시장 환경 변화로 투자자 모집에 어려움을 겪었다. 결국 펀딩은 최종적으로 실패했다. CAC자산운용은 선매입 약정을 이행하지 못했고 지난 5월 해당 약정은 해지됐다. 해지와 동시에 PF대출 채무인수 효력이 발생했다. 그나마 PF 대출 만기가 2025년 2월 말까지 연장되면서 CAC자산운용으로선 당장 채무를 상환해야하는 상황은 면했다.

다만 단독으로 관련 채무상환 부담을 떠안지는 않았다. 해당 개발의 시공사 등도 중첩적으로 채무인수 의무가 지어졌다. 물류센터 개발은 공사원가 증가 등의 영향으로 기한 내 준공되지 않았다. 책임준공 계약 기한은 지난해 10월 말이었는데, 한 달여 뒤에 준공이 이뤄졌다. CAC자산운용은 시공사 등과 함께 해당 물류센터를 매각해 PF 대출 상환에 나설 것으로 예상된다.

CAC자산운용은 IS동서 계열의 자산운용사다. 지난 4월 공시 기준 오너일가의 개인회사인 일신홀딩스가 지분 86.66%를 들고 있는 최대주주다. 일신홀딩스는 오너 2세인 권민석 대표(70%)와 권지혜 씨(30%)가 지분을 나눠서 보유하고 있다.