이 기사는 2024년 07월 26일 13:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용은 최근 상업용부동산시장의 관심이 쏠려 있는 '더에셋'과 '돈의문 디타워' 거래 모두와 이해관계가 얽혀 있다. 두 자산은 각각 몸값만 최대 1조1000억원, 9000억원에 달하는 초대형 딜이다. 요약하자면 NH프라임리츠가 더에셋을 팔고 돈의문 디타워에 재투자할 가능성이 제기된다.

먼저 코람코자산신탁이 연내 더에셋 매각을 마무리하면 NH프라임리츠가 130억원의 투자원본을 회수할 수 있게 된다. 동시에 NH농협리츠운용은 '돈의문 디타워' 입찰에 참여했다. 농협금융지주가 전략적투자자(SI)로 참여하는 가운데 NH프라임리츠가 우선주에 힘을 실을 것이라는 전망이다.

◇코람코자산신탁 3500억 차익 회수 전망

상업용부동산업계에 따르면 올해 시장에 나온 '더에셋'의 유력한 인수 후보로 삼성SRA자산운용이 지목되고 있다. 삼성SRA자산운용은 삼성화재를 비롯한 금융계열사를 통해 자금을 마련할 것으로 알려졌다.

삼성SRA자산운용이 제시한 거래금액은 평당 4500만원, 전체 연면적 기준 1조1000억원에 달한다. 코람코자산신탁이 2018년 삼성물산으로부터 더에셋을 약 7500억원에 매입한 점을 고려하면 매각 차익만 3500억원을 회수할 전망이다.

업계가 추정하는 내부수익률(IRR)은 20%대다. 코람코자산신탁은 앞서 더에셋에 투자하기 위해 코크렙제43호리츠 설정했다. 코크렙제43호리츠에는 미래에셋자산운용, 현대인베스트먼트자산운용, 농업협동중앙회 등이 에쿼티 투자자로 참여했다.

NH프라임리츠 역시 더에셋에 재재간접 투자했다. 기관투자자뿐만 아니라 개인투자자들 역시 더에셋 매각으로 특별배당을 받게 될 것이라는 의미다.

NH프라임리츠는 코크렙제43호리츠 지분을 직접 사지는 않았다. 먼저 현대인베스트먼트자산운용이 코크렙제43호리츠의 지분 41.8%를 사기 위해 현대사모제38호펀드를 만들었다. NH프라임리츠는 현대사모제38호펀드에 약 130억원을 투자해 지분 9.68%를 확보한 상태였다.

◇NH농협리츠운용, 농협금융지주 SI '우군'

NH프라임리츠의 포트폴리오는 1년 만에 또 변동을 맞게 됐다. 앞서 지난해 말 SDS타워 투자원금 150억원을 회수했다. 이 돈으로 올 초 아크플레이스 우선주를 다시 사들였다.

이번에 더에셋이 매각되면 투자원본 130억원을 돌려받게 된다. NH프라임리츠로선 재투자 자산을 찾아야 하는 과제를 안고 있는 셈이다. NH프라임리츠 전체 포트폴리오에서 더에셋이 차지하는 비중은 15% 정도다.
최근 입찰이 진행된 '돈의문 디타워' 거래에 관심이 쏠리는 배경이다. NH농협리츠운용은 농협금융지주를 전략적투자자(SI)로 내세워 입찰에 참여했다. 서대문 일대를 NH금융타운으로 조성하려는 계획의 일환이다.

NH농협리츠운용이 우선협상대상자 지위를 따내면 NH프라임리츠도 자연스럽게 돈의문 디타워에 재투자할 것이라는 데 무게가 실린다. 물론 더에셋 투자원본 130억원 만으로 전체 자산을 인수하기는 어렵다.

가능성 있는 투자 구조는 NH농협리츠운용이 자(子)리츠를 만든 뒤 농협금융지주가 보통주에 힘을 싣고 NH프라임리츠가 우선주를 맡는 안이다. 최근 오피스 거래에선 사옥 활용 목적의 SI가 보통주 투자자로, 고배당을 유지해야 하는 상장리츠들이 우선주 투자자로 주로 나서는 경우가 많았다.

최근 1년 안에 우선주 투자를 집행했거나 검토 중인 상장리츠만 해도 미래에셋맵스리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, 코람코라이프인프라리츠, 디앤디플랫폼리츠 등 6곳 이상이다. NH프라임리츠가 연초 편입한 아크플레이스도 1종 종류주 즉 우선주 투자 사례에 속한다.

NH농협리츠운용 관계자는 "더에셋 매각과 돈의문 디타워 인수 등과 관련해서 아직 확실한 계획을 세워 놓지는 않았다"며 "거래도 한창 진행 중인 상황이라 구체적인 내용은 밝힐 수 없다"고 설명했다.