이 기사는 2024년 08월 20일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

인천도화공공임대위탁관리부동산투자회사(리츠)가 보유하고 있던 'e편한세상 도화 6-2' 공공임대주택을 분양 전환하기로 결정했다. 단지의 조기 분양을 결정한 만큼 선제적으로 법적인 절차에 착수했다. 입주민 등을 대상으로 수요 조사도 병행하고 있다.

19일 리츠정보시스템에 따르면 인천도화공공임대리츠는 이사회를 열고 e편한세상 도화 6-2의 조기 분양 전환을 결정했다. e편한세상 도화 6-2가 인천도화공공임대리츠의 유일한 자산이었다는 점에 미루어 국토교통부를 상대로 영업인가 변경을 신청하는 절차도 수반될 전망이다.

e편한세상 도화 6-2는 인천광역시 미추홀구 숙골로 88번길 56에 위치한 공공임대주택이다. 인천도화공공임대리츠가 국토교통부로부터 영업인가를 받은 2015년 이래 본격화됐다. 초기에는 한국자산신탁이 자산관리회사 역할을 수행했으나 현재는 인천도시공사(iH)가 그 역할을 이어받았다.

사업 추진에 앞서 자금 조달도 이뤄졌다. 시공사인 대림산업(현 DL)과 iH, 국민주택기금이 210억원 규모의 보통주 및 우선주 출자자로 참여했다. 여기에 금융권 대출 755억원과 임대 보증금 436억원을 추가 조달해 초기 사업비 1401억원을 꾸렸다. 공사비(800억원)와 토지비(279억원) 등을 고려한 금액이다.

준공은 2018년 이뤄졌다. 단지는 지하 2층~지상, 4개동, 전용면적 59㎡, 548가구 규모로 구성돼 있다. 직전 투자보고서 기준으로 548가구 중 533가구가 임대인을 찾았다. 임대율로 따질 시 97.3%다. 인천도화공공임대리츠는 e편한세상 도화 6-2로 매년 22억원 수준의 임대수익을 거두고 있다.

당초 10년 임대·운영을 계획했으나 조기 분양 전환을 계획하면서 사정이 급변했다. 다만 기존 거주하고 있는 임대인들이 상당수인 만큼 당장 분양 절차를 밟지는 않는다. 이번 결정도 향후 분양 전환에 나설 시 잡음을 최소화하겠다는 취지 하에 선제적으로 공시 등 법적인 절차를 진행한 것이다.

IH 관계자는 "조기 분양 전환을 결정했다고 해서 당장 진척되는 것은 아니다"며 "기존 임대인들이 계약을 연장을 요구할 시 몇몇 가구는 기간이 만료될 때까지 분양 전환이 이뤄지지 않을 가능성도 있다"고 설명했다. 그러면서 "현재는 수요 예측 정도만을 진행하는 단계"라고 덧붙였다.

향후 분양 전환이 이뤄질 시 자기자본 투자자인 DL과 iH, 국민주택기금은 예정된 임대·운영 기간 이전에 투자한 자금을 회수하는 게 가능하다. 유입 예정인 분양대금에서 e편한세상 도화 6-2에 계상돼 있는 담보금액 561억원(2024년 1분기 기준)을 제하는 수준에서 투자금 회수가 가능할 전망이다.

투자금 회수는 지분율에 의거해 진행된다. 보통주와 우선주를 합쳐 126만주를 보유한 주택도시기금이 지분율 60%로 가장 높다. 이어 iH(56만주·26.7%)와 DL(28만주·13.3%) 순이다. 기존 발기인이 출자한 금액들은 이전에 상계 처리됐다.

이 관계자는 "아직 분양가를 산정하지 못한 단계인 만큼 주요 주주들의 회수 금액이 어느 정도일지는 파악할 수 없다"면서 "분양 일정을 모두 마친 뒤 인천도화공공임대리츠의 청산 절차가 이뤄질 시 주요 주주에 대한 정산도 함께 진행되는 구조"라고 전했다.