이 기사는 2024년 09월 10일 13:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

천안 성성8지구 개발사업이 본 프로젝트파이낸싱(PF) 단계로 전환했다. GS건설이 2021년 12월부터 연대보증 형태로 신용을 보강하고 있는 사업지다. 본PF가 조달됨에 따라 GS건설의 브릿지론 우발부채 규모는 1000억원 이상 감소하게 된다.

10일 업계에 따르면 천안 성성8지구 개발사업 시행사 제이비스는 최근 1680억원 규모 본PF 대출약정을 체결했다. 만기는 2028년 8월로 설정됐다. 조달 과정에서 GS건설이 책임준공 및 미이행시 채무인수 약정 형태로 신용을 보강했다.

이 사업은 충청남도 천안시 서북구 성성동 287-18번지 일원 5만2344㎡ 부지를 개발하는 프로젝트다. 연면적 18만6615㎡, 지하 2층~지상 최고 29층 규모로 공동주택 1104가구와 근린생활시설 및 부대복리시설 등이 조성된다.

GS건설은 이르면 오는 10월 착공 및 분양에 나설 계획이다. 준공 목표는 2028년 2월로 설정됐다. 책임준공 기한은 착공일로부터 45개월이다.

성성8지구가 본PF를 조달함에 따라 GS건설은 장기 브릿지론 우발부채 부담을 덜어내게 됐다. GS건설이 이 사업과 관련해 제이비스에 신용을 보강하기 시작한 시점은 2021년 12월이다. 360억원의 브릿지론에 대해 연대보증 형태로 신용보강을 제공했다.

사업지 추가 확보가 이어지면서 연대보증 규모는 지난 6월 말 기준 1107억원으로 확대됐다. GS건설의 전체 브릿지론 우발부채 2조832억원의 5.3% 수준이다.

천안의 분양경기가 침체돼 있는 점을 감안하면 GS건설의 신용보강이 본PF 조달 성공의 배경으로 풀이된다. 천안은 공급과잉으로 인해 2022년 3분기 말 662가구였던 미분양 물량이 2022년 말 4145가구로 급증했던 지역이다. 1년에 걸쳐 물량이 소화되면서 지난해 말에는 미분양 물량이 1176가구로 줄었으나 8월 기준 여전히 1069가구의 미분양 물량이 남아 있다.

성성8지구 개발사업의 분양이 부진할 경우 GS건설의 현금흐름에 부정적인 영향이 발생할 수 있다. GS건설이 시행사와 계약한 도급공사비는 2210억원이다. 반면 본PF로 조달한 금액은 1680억원에 그친다. 6월 말 기준 브릿지론 대출잔액 1107억원을 상환하고 나면 남는 금액은 573억원으로 추산된다.

본PF를 통해 조달된 자금을 모두 공사에 투입한다고 가정해도 확보된 공사비는 25.9% 수준이다. 분양 결과에 따라 공사비 회수 여부가 결정되는 셈이다. 다만 GS건설은 분양 부진으로 인해 공사비가 지급되지 않아도 자체자금으로 공사를 진행해야 한다. 책임준공 미이행 시 채무인수 약정 형태로 신용을 보강했기 때문이다.

상반기 말 기준 GS건설의 공사미수금 규모는 2조3964억원으로 집계됐다. 미청구공사 규모도 1조2801억원에 달한다. 총 3조6765억원 규모 공사를 수행하고도 공사비를 지급받지 못 했다.

성성8지구 시행사 제이비스는 GS건설과 다수의 개발사업을 시행한 이력을 보유하고 있다. 먼저 2017년 8월 분양한 속초자이가 제이비스와 GS건설의 합작품이다. 해당 단지는 2020년 5월 입주가 이뤄졌다.

제이비스의 특수관계사 하늘이엔씨는 충남 아산에서 공동주택 개발사업을 추진하고 있다. GS건설은 하늘이엔씨가 조달한 3308억원 규모 브릿지론에 대해서도 연대보증 형태로 신용보강을 제공했다.