이 기사는 2024년 10월 24일 16시56분 thebell에 표출된 기사입니다

리츠는 국내 부동산 시장이 부침을 겪을 때마다 구원투수 역할을 자처했다. 최근에도 업계 내 최대 화두로 주목을 받고 있다. 미분양 주택의 매입 주체, 새로운 프로젝트파이낸싱(PF) 도구로서의 역할이 떠오르는 중이다.

특히 프로젝트리츠에 대한 디벨로퍼들의 기대감이 상당하다. 단순히 개발에서 그치지 않고 임대운용을 통해 장기적인 이익을 누릴 수 있기 때문이다. 정책 수립과 입법을 주도하는 국토교통부는 프로젝트리츠 활성화를 위한 규제 완화, 인센티브 제공 등을 약속했다.

김승범 국토교통부 부동산투자제도과장(사진)은 24일 서울 중구 더플라자호텔에서 '변곡점에 선 디벨로퍼, 부동산 개발업의 미래'라는 주제로 열린 '2024 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '프로젝트리츠 도입을 통한 부동산 산업 선진화'에 대해 발표했다. 그는 프로젝트리츠가 국내 부동산 PF 구조를 보완할 수 있다고 보고 정책 당국 차원에서 다양한 정책을 추진하고 있다는 뜻을 밝혔다.

먼저 리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권을 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 의미한다. 2001년 첫 제도 도입 이후 국내 리츠 시장 규모는 지난 9월 말 기준 99조를 돌파했다. 그 중에서도 프로젝트리츠는 부동산을 직접 개발한 뒤 임대운영하는 리츠다. 기존에는 개발이 끝난 실물 자산을 인수하는 경우가 대부분이었다.

이 가운데 프로젝트리츠는 국내 PF의 저자본-고차입 구조를 해소할 수 있는 대안으로 떠오르고 있다. 김 과장도 이 같은 의견에 동의하면서 "사업 주체가 극히 적은 자본을 투입하고 제3자 보증에 의존해 부채만으로 사업을 추진하는 게 (PF 부실의) 가장 핵심 원인"이라고 지적했다. 그러면서 "개발 사업은 미래의 수익성을 기반으로 대출이 이뤄져야 하지만 시행사와 시공사에 몰려 있는 신용보강 구조로 인해 적절한 사업성 평가가 동반되지 않고 있다"고 덧붙였다.

그는 프로젝트리츠 도입의 당위성과 효과에 대한 설명을 이어갔다. 먼저 김 과장은 "(기존 PF와 달리) 리츠는 자기자본 비율이 높을뿐만 아니라 운용역들도 개발에 대한 경험과 전문성을 축적하고 있다"고 차이점을 말했다. 이어 "디벨로퍼와 운용사는 개발 단계에서 불필요한 규제를 피하고 준공 후에는 공모 등으로 자산을 안정적으로 운영할 수 있는 장점을 가질 수 있다"고 설명했다. 그 이익을 일반 투자자들과 공유할 수 있는 점도 큰 경쟁력이다.

더불어 "리츠업계 역시 시행사가 투자자 유치를 희망할 경우 프로젝트리츠에 대규모 자본을 투입할 의향을 밝히는 분위기"라고 언급했다. 특히 "개발 후 임대운영이 중요한 부동산들을 프로젝트리츠로 추진하려는 움직임이 커질 것"이라고 봤다. 그는 대표적으로 임대주택, 데이터센터, 헬스케어시설 등을 꼽았다. 그러면서 "과거엔 좋은 부지에 수익형 부동산을 건설해 리츠로 운영하고 싶어도 PFV로 개발 후 리츠가 인수할 수 밖에 없었다"며 "취득세를 이중으로 내야 했던 한계가 사라질 것으로 보인다"고 설명했다.

물론 기존 제도상에선 프로젝트리츠를 추진하기가 어려웠다. 최근엔 국토교통부 등 정책 당국 차원에서 규제 완화와 사업 지원을 약속한 상태다. 리츠 투자 대상 확대 및 규제 합리화를 위한 부동산투자회사법 시행령과 관련 행정 규칙 개정안이 입법예고됐다. 프로젝트리츠에 대한 내용도 포함된다.


김 과장은 현재 입법 진행 중인 프로젝트리츠에 대해 설명했다. 그에 따르면 프로젝트리츠는 50억원 이상의 최소 자본금을 확보했는지, 자산관리회사(AMC)와 위탁 계약을 체결했는지 등의 주요 요건을 충족해야 할 전망이다.

주식 분산과 공모 측면에서도 여유가 생긴다. 그는 "기존 리츠는 특정 주주가 절반 이상 지분을 가져갈 수가 없지만 프로젝트리츠는 전문적인 주체가 신속하게 사업을 추진할 수 있도록 50%로 설정된 주식 소유한도에 예외를 둘 것"이라고 말했다. 또 "현재 리츠는 2년 이내에 공모를 해야 하는데 이 기간도 5년으로 늘어나게 된다"고 설명했다.

프로젝트리츠 활성화를 지원하기 위한 다양한 인센티브도 마련될 것으로 보인다. 디벨로퍼들이 개발 시 가장 중요하게 여기는 게 바로 입지다. 가장 먼저 김 과장은 "프로젝트리츠 사업자가 신도시 내 우수한 입지의 업무·상업용 공공택지에 대한 우선매수권을 제공하는 안을 검토 중"이라고 전했다.

프로젝트리츠로 개발 니즈가 높은 헬스케어시설, 데이터센터도 부지 확보가 가장 큰 과제다. 김 과장은 "이들 시설은 지역 내 일자리 창출 효과가 제한되고 자산에 대한 주민들의 오해가 있는 편"이라며 '지역상생리츠' 도입 아이디어를 냈다. 그는 "아파트 청약처럼 지역 주민들에게 리츠 공모 우선권을 부여하게 되면 이익을 보다 효과적으로 나눌 수 있게 될 것"이라고 설명했다. 지역경제 활성화에도 도움이 되는 방안이다.

한편 PF 부실 문제의 근본적 해결을 위해 국토교통부는 프로젝트리츠 외에도 다양한 정책 도입을 추진하고 있다. 크게 PF 통합정보시스템의 구축, PF 조정위원회의 법제화 등 두 가지 과제를 수행한다는 방침이다.

먼저 PF 통합정보시스템과 관련해선 "정부가 감시자의 역할을 하겠다기보다는 미분양, 자기자본 등 정보를 투명하게 공개하려는 의도"라면서 "디벨로퍼들이 사업을 결정하거나 금융기관들이 대출을 실행할 때 객관적으로 판단할 수 있게 될 것"이라고 효과를 설명했다. 현재 시스템 구축을 위한 법안이 발의됐다. 내년부턴 관련 용역을 위한 예산도 받아 놓은 상태다.

PF 조정위원회는 현재 부동산투자제도과에서 운영 중이다. 그는 "민관 사이에 조정이 필요할 경우 의사결정을 도우려는 취지로 만들어졌다"며 "법적 위원회로 격상시키기 위해 여야가 협력하고 있다"고 전했다. 끝으로 "정기 국회에서 신속 통과시키는 게 정부의 목표"라고 덧붙였다.

이날 발표 후 질의응답도 이어졌다. 사회자로 나선 민성훈 교수는 "프로젝트리츠가 PFV를 대체할 수 있는 비히클로 자리잡을 수 있을지"에 대한 질문을 했다. 이에 김 과장은 "운영 수익이 꾸준히 나는 상품에 투자하려는 주체들이 있다"며 "디벨로퍼는 신뢰도 리스크가 있었던 반면 앞으로 프로젝트리츠의 성공 사례가 나온다면 지분 투자가 활발히 이뤄질 것으로 예상한다"고 답했다.