이 기사는 2024년 11월 14일 09:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 건전성 확보를 위한 제도개선이 추진된다. 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 갖추게 하는 등 중장기적으로 산업 구조를 선진화하는 게 골자다. 국내 PF 사업의 자기자본비율은 약 5% 내외로 30%를 웃도는 선진국 대비 현저히 낮은 수준이었다.

정부는 현물출자 유도 및 인센티브 제공과 더불어 금융권의 리스크 관리 강화를 통한 자기자본 확충 기반을 조성하기로 했다. PF 대출 시 사업성 평가 강화와 책임준공 합리화 등 관행 개선도 진행된다. 이를 통해 시장 변동 리스크를 최소화하고 투자 활성화를 도모한다는 계획이다.

◇PF사업 저자본·고보증 구조 개선…토지주 현물출자 등

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 지난해 11월부터 올해 6월까지의 KDI 연구용역, 전문가·업계와의 의견수렴 과정을 거쳐 부동산PF 선진화 개선방안을 마련했다.


PF사업에서 자기자본비율을 늘리고 보증은 줄이는 게 제도 개선의 핵심이다. 선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출을 받는다. 단순 분양 수익뿐 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적이다.

반면 국내는 단기수익 추구와 디벨로퍼 영세성(2400개사의 95%가 연 매출 100억원 이하)으로 5% 이내 자기자본에 토지 매입부터 브릿지대출을 받아 진행된다. 대출기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기보다는 건설사·신탁사 보증에 의존하는 경향이 있었다.

이런 저자본·고보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고 시행사에서 건설사로, 또 금융사로 리스크 확산이 가능하다는 문제가 있다. 이 같은 문제의 발생을 원천적으로 방지하기 위해 정부는 PF사업의 자기자본비율이 20% 정도까지는 확대돼야 한다고 본다.

PF 자기자본비율 상향을 위해 정부는 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하기로 했다. 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용할 방침이다.

최민석 국토부 부동산투자제도과 서기관은 "현물출자의 경우 조세특례제한법 개정이 필요한 사항"이라며 "현재 부처 간 협의는 완료됐고 내년 중에 법 개정이 되면 현물출자에 대한 혜택을 받을 수 있을 것"이라고 설명했다.


◇인센티브·리스크 관리강화로 자본 확충 유도…시장 공정 질서 확립

높은 자기자본비율을 통해 시행사가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료도 할인한다. 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안도 마련할 예정이다.

내년 상반기 내 일정수준(20%)의 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금은 차등화된다. 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건(20%) 도입을 검토한다. PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융권별 위험가중치, 충당금 규제도 정비하기로 했다.

강영수 금융위 금융정책과장은 "은행의 경우 위험가중치가 기본적으로 150%, 충당금은 정상 여신에 대해 0.9%가 적용되고 있다"며 "자기자본비율이 20%보다 낮으면 위험가중치와 충당금 적립 수준을 그보다 높게 적용하고 20%를 초과하면 수준에 따라 낮추게 되는 구조"라고 설명했다.

부동산 PF 시장의 공정 질서 확립을 위한 방안도 추진된다. 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선하는 등 사업성 평가가 강화된다. 정부당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 내년 1분기 내 책임준공 개선방안도 마련된다.

이와 관련해 PF 사업의 유형·지역·단계별 추진현황, 재무현황 등이 상시 모니터링되도록 'PF 통합정보시스템'을 구축한다. 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링·공개해 디벨로퍼는 공급상황 판단을, 금융사는 대출심사 리스크 진단, 정부는 PF 부실 선제 대응이 가능해진다는 설명이다.

아울러 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에는 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모할 방침이다. 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점을 부여하는 방식이다.

정부당국 관계자는 "현물출자 방식이 안착되고 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자 등이 확대되면 자기자본비율이 올라가고 금융비용이 줄어들 것"이라고 말했다. 인센티브 부여 기준 자기자본비율 로드맵은 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20%다.