이 기사는 2025년 02월 26일 13시45분 thebell에 표출된 기사입니다

유경PSG자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 홈플러스 점포의 투자금 회수에 고심하고 있다. 자산가치가 크게 하락한 가운데 리테일 시장에 대한 투심이 얼어붙은 탓이다. 우선 대출만기를 1년 연장하면서 시간을 벌었다. 유경PSG운용으로선 남은 기간 시장 상황에 맞춰 엑시트 전략을 수립해야 하는 숙제를 떠안았다.

26일 금융투자업계에 따르면 유경PSG운용은 홈플러스 3개점포를 매입하면서 받은 대출 리파이낸싱 작업을 완료했다. 리파이낸싱 대상 대출규모는 대출은 선순위 1650억원, 후순위 364억원 등이다. 이번 리파이낸싱을 통해 만기는 오는 2026년 2월로 1년 연장됐다.

대주단엔 다소 변화가 있었다. 선순위의 경우 기존 대주단에서 IBK캐피탈, 산은캐피탈 정도가 빠졌다. 그 자리를 지역 신용협동조합이 채웠다. 신규 대주단의 면면을 보면 농협은행, 아이엠뱅크, 국민은행, 전북은행, 광주은행, 경남중앙신협, 광안신협, 구덕신협, 북동신협, 부산시중앙신협, 무학신협, 구포신협 등이다.

후순위는 변동없이 이화자산운용이 그대로 남았다. 이화자산운용은 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호'으로 후순위 대출을 단독으로 책임졌다.

다만 이번 리파이낸싱을 통해 금리가 큰 폭으로 상승했다. 선순위는 기존 3.2%에서 5.3%로 올랐다. 후순위는 기존 4.7%에서 8.2%로 뛰었다. 연간 금융비용으로 보면 기존 70억원에서 117억원 정도로 47억원 정도 불어난다. 유경PSG운용으로선 적잖이 운용에 부담이 가중될 수 있는 상황이 된 모양새다.

유경PSG운용으로선 선택의 여지가 마땅치 않았던 것으로 보인다. 매각을 통해 투자금을 회수해야 하는 상황인데, 시장 상황이 녹록치 않아서다. 이미 오프라인 리테일 점포는 코로나19를 거치면서 투자자들의 관심 리스트에서 제외된 상태다. 그나마 지리적 이점이 있어 개발 가능성이 있는 곳이라면 밸류애드 관점에서 접근할 수는 있다.

그런데 유경PSG운용이 매입한 3개 점포의 경우 이에 해당되지 않는다. 장기간 매각에 나섰지만, 결과물을 만들어내지 못한 이유이기도 하다. 유경PSG운용은 공모펀드인 유경공모부동산투자신탁제3호를 통해 △울산점 △구미광평점 △시화점 등 홈플러스 3개점포를 매입했다. 이들 점포 중 A급으로 평가받는 곳은 울산점 한 곳 정도다. 나머지 점포는 A급과는 거리가 멀다는 게 대체적인 시각이다.


전략적으로 패키지로 묶어서 정리를 해야하는 상황이지만, 시장의 반응은 냉랭했다. 분리 매각도 가능하게끔 했지만, 이마저도 시장 상황을 이겨내지 못했다. 결국 지난해 유경PSG운용은 홈플러스 펀드의 대 펀드 만기 연장을 한 상태다. 펀드 만기는 기존 5년에서 8년으로 늘어난 상태다.

앞서 유경PSG운용은 2020년 2월 홈플러스 3개점을 인수했다. 당시 총 매입가는 3002억원이었다. 울산점, 구미광평점, 시화점 등 각 점포별 매입액은 각각 1615억원, 823억원, 565억원 등이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원 수준이었다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다. 유경PSG자산운용은 1073억원을 공모를 통해 조달했다. 나머지는 대출로 충당했다.