이 기사는 2025년 03월 07일 08시42분 thebell에 표출된 기사입니다

다우키움그룹 계열사 키움ENS가 추진하는 서울 마포구 '재화스퀘어' 재건축 사업이 지자체와 협의를 끝내고 막바지 단계에 도달했다. 이르면 연말이나 내년 초에 착공이 가능할 전망이다. 재화스퀘어는 다우키움그룹이 소유한 건물로 용적률 문제로 재건축을 미뤄왔던 곳이다. 서울시 역세권활성화 사업 대상지로 선정되면서 종 상향이 가능해졌다.

서울시와 마포구, 키움ENS는 공공기여 내용을 두고 협상에 난항을 겪기도 했다. 지난해 시행자와 지자체가 합의를 마무리하면서 개발에 속도가 붙었다. 다우키움그룹은 재건축을 통해 업무 중심지 오피스로서 기능을 강화한다는 계획이다.

◇대상지 선정 후 3년 넘게 장기화…공공기여 합의 완료, '프라임 오피스'로 조성

공덕역 재화스퀘어에는 현재 키움증권과 다우데이타, 다우기술, 키움페이 등 다우키움그룹 계열사들이 입주하고 있다. 역세권 활성화사업을 통해 연면적 3만㎡ 이상, 중심업무지구(CBD)와 가까운 프라임급 오피스로 변모할 예정이다. 재건축 후에도 기존처럼 다우키움그룹이 오피스를 사용할 예정이다. 지금처럼 금융·IT기업이 입주하고 스타트업 지원시설도 조성된다.

최근 마포구는 염리동 168-9번지 역세권 활성화사업 도시관리계획 결정안 재열람 공고를 진행했다. 서울시가 지난해 12월 제17차 도시·건축공동위원회에서 통과시킨 계획안을 반영한 후속 절차다. 공공기여 세부 계획이 변경된 내용이 담겼다.

2021년 선정돼 계획 수립까지 3년 이상 걸렸다. 타 역세권 활성화 사업 대비 계획 수립까지 다소 지체된 편이다. 지자체와 사업시행자가 공공기여 내용을 두고 이견을 좁히는 데 시간이 걸렸기 때문이다. 2023년 9월 열람공고, 지난해 1월 재열람공고를 진행한 이후 최근에서야 마무리된 셈이다.

이번에 결정된 내용은 양측의 절충안이다. 시행자는 창업지원시설과 문화복합시설 등을 도입해 지역 활성화에 기여하기로 했다.

이 프로젝트의 총사업비는 확정되지 않았지만 약 4300억원 수준이다. 용적률 상향에 따른 공공 기여율은 34.4%이며, 현금으로 환산하면 1038억원 수준이다. 단 공덕역 사업은 공공기여가 현금 기부채납 없이 모두 공공시설로 활용된다.


대상지는 서울 지하철 5·6호선과 경의중앙선이 지나는 공덕역 인근, 경의선숲길 초입부다. 일대의 업무 및 근린생활시설이 노후화되면서 보행 환경을 활성화하고, 공덕역 업무지구의 중심기능을 강화할 필요성이 제기됐다.

기존 지하 2층~지상 15층 규모에서 지하 6층~지상 최고 24층 규모의 업무시설과 문화시설, 지역필요시설 등으로 재탄생한다. 24층짜리 업무동과 별도로 지상 8층 규모 1개동이 신설된다. 별동은 지역맞춤형 공공기여 시설로만 꾸려진다.

지하 1층~지상 2층은 공공임대상가, 지상 3층에는 문화시설, 4층에는 공공청사(보건지소), 5~6층에는 사회복지시설(노인여가시설 등)이 들어설 예정이다. 이밖에 공유주방과 키즈카페 등이 조성된다. 24층짜리 업무시설에는 다우키움그룹 계열사가 입주하고, 회사의 역량을 활용해 스타트업·벤처·취업 지원 프로그램을 운영할 예정이다.

향후 건축위원회 심의 등 인허가 절차를 거쳐 연말 또는 내년 상반기 착공이 가능할 것으로 보인다. 2029년 12월 준공이 목표다. 마포구는 재화스퀘어 재건축을 통해 향후 7000명 이상의 고용 창출과, 1조원 넘는 직·간접적 경제 효과가 있을 것이라고 전망하고 있다.


◇1984년 준공돼 건보공단 본사 활용…2016년 키움이 부동산펀드로 매입

이 건물은 지하 2층~지상 15층으로 1984년 준공됐다. 지난 2015년까지 32년간 국민건강보험공단 본사로 사용됐다. 공단이 강원도 원주사옥으로 이전하면서 2016년 키움투자자산운용이 사모펀드 '키움코어랜드사모부동산투자신탁1호'를 통해 1189억원에 매입했다. 매입 직후 내부 리모델링을 진행해 자산 가치를 높였다는 평가를 받았다.

다우키움그룹은 이번 역세권 활성화 사업으로 재건축을 진행해 프라임 오피스로 가치를 제고할 계획이다. 역세권 활성화를 통해 용도지역이 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향됐다. 이에 따라 용적률이 기존 245%에서 800%로 오르며 사업성도 대폭 개선됐다.

사업시행자인 키움ENS는 대규모기업집단 다우키움그룹의 계열사다. 1999년 설립돼 빌딩관리업과 부동산컨설팅, 개발, 분양 등을 주된 사업으로 진행하고 있다. 최대주주는 키움증권의 최대주주인 다우기술로 지분율 81.18%를 갖고 있다.

2023년 기준 실적은 매출 117억원, 영업이익 24억원, 당기순이익 71억원 등이다. 매출은 전년(108억원) 대비 소폭 증가했다. 당기순이익은 154% 늘었다.

키움ENS는 재화스퀘어뿐 아니라 그룹의 주요 부동산도 관리하고 있다. 현재 관리하고 있는 주요 자산으로는 서울 여의도 키움파이낸스스퀘어와 강남구 역삼동 키움예스저축은행 사옥, 종로구 옛 하나투어빌딩, 용인 죽전 다우디지털스퀘어 등이 있다.

개발사업으로는 아파트와 주상복합, 오피스텔, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 포트폴리오를 구축하고 있다. 오피스 개발은 재화스퀘어와 종로구 공평동 옛 하나투어빌딩 오피스 개발을 추진 중이다.

하나투어빌딩은 지난 2023년 사업을 시작해 2030년 1월 마무리할 계획이다. 평택 진위 공동주택 개발은 1호선 진위역 인근 오래된 공장부지를 공동주택 단지로 개발하는 사업이다. 2022년 6월 시작돼 2028년 말까지 마무리할 계획이다. 이밖에 제2판교 IT사옥인 '다우디지털스퀘어 판교', 용인 죽전 디지털밸리 등 조성도 마쳤다.