이 기사는 2025년 04월 29일 07시02분 thebell에 표출된 기사입니다

삼표산업이 추진하는 서울 은평구 수색역 인근 주상복합 개발사업이 리파이낸싱에 성공했다. 최근 전체 민간임대주택 계약이 완료된 데다 현대건설이 책임준공을 제공하고 있어 리스크가 낮다고 본 영향으로 풀이된다.

시행을 맡은 에스피에스테이트는 삼표그룹이 부동산 개발을 위해 설립한 법인이다. 에스피에스테이트를 통해 진행하는 첫 개발사업이다. 2027년 준공되면 사옥도 이곳으로 옮기기로 했다.

◇임대계약률 100%·현대건설 책임준공 약정으로 리스크 낮아

29일 관련 업계에 따르면 최근 에스피에스테이트는 서울 은평구 증산동에서 진행되는 주거복합 개발사업 PF 대출 리파이낸싱에 성공했다. 대출약정액은 2500억원이며 만기는 2027년 11월 23일까지다. 금융주관은 NH투자증권이 맡았다.

이 사업(힐스테이트 DMC역)은 서울 은평구 증산동 233-15번지 일대에 10년 장기 일반민간임대 아파트를 조성하는 프로젝트다. 지하 5층 ~ 지상 36층, 3개동으로 이뤄진다. 아파트는 2개동에 299세대, 오피스는 1개동이 들어선다. 주택 타입은 전용면적 59㎡, 63㎡, 75㎡로 구성된다. 시공은 현대건설이 맡았다.

NH투자증권의 금융주관을 통해 2023년 3월 2500억원 규모의 본PF 기표에 성공했다. 시공사인 현대건설의 책임준공은 2027년 8월 23일까지이며, 도급액은 3.3㎡당 709만원이다. 지난달 말 기준 누적 인출액은 700억원으로 집계된다.

실제 착공은 본PF 전환 1년 뒤인 2024년 3월부터 시작됐다. 이후 공사비 상승으로 사업비 조정이 필요해지자 리파이낸싱을 진행했다. 과거 대출약정 체결 당시 금리는 8.13%였다.

이번 리파이낸싱의 조달금리는 평균 4.82%, 취급수수료는 1.00%다. All-in cost 금리는 5.20%다. 트랜치A는 1175억원, 트랜치B는 1325억원을 조달한다. 대출 기간은 2027년 11월 23일까지로 약 31개월 동안이다. 이번에 대출금리를 낮추면서 줄어드는 금융비용으로 사업비를 충당할 계획이다.

지난달 말 기준 실행 공정률은 28.28%로 집계된다. 실행 공정률이 계획 공정률의 95%를 달성하고 민간임대주택 계약률이 100%를 기록하면서 대주단이 대출금 상환 리스크가 낮다고 판단한 것으로 분석된다. 대출 원리금 상환을 위한 임대주택 입주율 기준은 7.85%다. 임대 계약률은 기준치를 크게 상회했다.

임대 계약은 올해 1분기에 100% 완료됐다. 앞서 2022년 11월 진행한 청약 접수 당시 높은 경쟁률을 보였다가 미계약분이 발생하며 잔여 물량이 남았지만 올해 들어 모두 해소됐다.

현대건설의 책임준공 약정도 성공적인 리파이낸싱에 기여했다. 현대건설은 2027년 8월 23일까지 공사를 완료하고, 해당 시설에 대한 사용승인을 득할 책임준공의무를 부담하고 있다. 책임준공의무를 미이행할 경우 차주의 대출채무를 중첩적으로 인수해야 한다.


◇2027년 삼표그룹 사옥 입주…10년 임대 후 분양전환

시행을 맡은 에스피에스테이트는 삼표그룹의 부동산 개발사업을 위해 2018년 1월 설립된 회사다. 정도원 삼표그룹 회장이 지분 50.51%를 보유해 최대주주로 있다. 정 회장의 장남 정대현 부회장도 지분 25%를 갖고 있다.

에스피에스테이트는 토지 매입부터 각종 인허가, 자금 조달, 분양, 입주 등 건설을 제외한 시행 전반의 업무를 수행하기 위한 특수목적법인(SPC)이다. 삼표산업은 에스피에스테이트에 부동산 관련 풍부한 경험을 보유한 전문가들을 다수 영입해 팀을 꾸렸다.

힐스테이트 DMC역 프로젝트도 인허가부터 분양까지 직접 진행했으며 계약부터 입주까지 전 과정도 관리하고 있다. 입주 이후에도 직접 운영, 관리를 지속할 예정이며 민간임대 이후 분양 전환할 때까지 사업을 책임질 예정이다.

사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로, 임대의무기간은 10년이고 이후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여한다.

해당 부지는 과거 삼표그룹 계열사인 삼표에너지가 보유한 9065㎡ 규모의 땅이다. LNG충전소 및 창고로 활용됐다. 삼표그룹은 이 부지를 활용해 주상복합시설과 신사옥을 설립하기로 했다.

총 3개동 가운데 2개동에는 주상복합인 힐스테이트 DMC역을 설립하고, 나머지 1개동은 삼표그룹 신사옥으로 활용한다는 계획이다. 2027년 4월 준공되면 2개월 내 입주를 목표로 하고 있다.

NH투자증권은 힐스테이트 DMC역 사업 외에도 삼표산업의 프로젝트 PF대출을 주관하고 있다. 지난해 10월에는 삼표산업의 성수 레미콘 부지 개발사업을 시행하는 에스피성수PFV의 6400억원 규모 증액 리파이낸싱을 조달하기도 했다.