이 기사는 2025년 02월 14일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

서해종합건설의 온수역 럭비구장 부지 개발이 지연 끝에 첫 삽을 뜰 수 있을지 기대가 모인다. 사업비 2조원에 달하는 대형 프로젝트로 지난 2020년 서울시 역세권 활성화사업으로 선정됐지만 건설경기 침체와 인허가 절차 등으로 착공이 지연됐다. 하지만 서울시와 구로구가 최근 마지막 인허가 절차를 협의 중으로, 올 상반기 사업이 전환점을 맞을 것으로 보인다.

◇37층·1821가구 아파트로 개발…사업시행인가·본PF 해결되면 착공 가능

13일 관련 업계에 따르면 서해종합건설의 온수역 럭비구장 사업(온수역세권 활성화사업)은 올 상반기 내로 착공을 목표로 하고 있다. 서울 구로구 오류동 111-1번지 일원에 지하 5층~지상 37층, 공동주택 1821가구(공공임대 131가구)와 오피스텔 280실, 업무시설 등 주거복합단지로 조성하는 프로젝트다. 연면적 62만㎡로 사업비 2조원이 넘을 것으로 추정된다.

서해종합건설이 시공하고 자회사인 KL산업이 시행하는 자체사업이다. KL산업은 서해종합건설이 100% 지분을 보유한 계열사다.

서해종합건설은 지난해 8월 사업계획승인을 신청했다. 현재 서울시와 구로구는 사업계획승인 관련 협의를 진행 중이다. 앞서 지난해 6월 도시관리계획 변경 결정을 받고 7월 말 서울시 건축심의를 통과, 9월 도시관리계획 결정안 열람공고를 진행했다. 사업계획승인을 받으면 착공에 들어갈 수 있다.

앞서 서해종합건설은 2023년 5월 도시관리계획을 수립하려 했으나 일부 계획변경이 이뤄지며 수립까지 1년이 더 걸렸다. 럭비구장 대체부지를 찾고 공공기여 시설을 논의하는 데 시간이 걸렸던 것으로 보인다. 대체 부지는 2023년 7월 구로구 '신구로유수지'로 지정됐다.

역세권 활성화를 통해 서측부지의 제2종 일반주거지역(7층 이하)은 근린상업지역(2만9148.8㎡)으로, 동측부지의 제2종 일반주거지역(7층 이하)은 준주거지역(2만8269.2㎡)으로 변경됐다. 용적률은 기존 200% 이하에서 400~600%(서측 600%, 동측 400%)가 적용된다.

공공기여 항목으로는 온수역 광장과 보행자 전용도로 조성, 공공임대 업무시설과 교육연구시설, 문화시설, 노유자시설 등이 있다. 주변 단절된 지역을 연계하기 위해 공원(5445.1㎡)도 신설된다. 총 공공기여를 금액으로 환산하면 1500억원가량이며 그중 현금 기부채납은 1300억원이다.

서울시 관계자는 "럭비구장 대체 부지와 공공기여 시설 논의가 끝난 후 인허가 절차는 원활히 진행되고 있다"며 "사업자 측도 사업계획승인을 거쳐 올 상반기 내로 착공한다는 계획을 갖고 있다"고 말했다.


◇2022년 브릿지론 조달…본PF 지연 시 대출이자·자기자본 부담 우려

온수역 럭비구장은 1974년 국내 최초의 민간 럭비 전용 경기장인 '서울럭비구장'으로 개관해 럭비 육성 및 지원에 기여해왔다. 하지만 2013년 남동아시아드럭비경기장이 생기면서 이용률이 저조해졌다. 역세권에 위치한 대규모 부지가 방치되면서 개발 필요성이 꾸준히 제기됐다.

서울시는 2020년 5월 이 부지를 역세권 활성화사업 대상지로 선정했다. KL산업은 2022년 3월 5875억원 규모 브릿지론을 조달하고 부지를 매입했다. KB부동산신탁과 담보신탁 계약을 맺었다. 대출 구조는 선순위 3375억원, 중순위 2000억원, 후순위 500억원이다. 특히 선순위에는 176개의 새마을금고가 참여하고 있다. 대주단은 담보신탁에 대한 우선수익권과 서해종합건설의 연대보증을 약속받았다.

당초 2023년 10월 서울시 도시건축위원회 심의를 통과한 이후 본PF 전환, 착공에 들어갈 방침이었으나 대출 만기가 여러 차례 연장됐다. 인허가가 지체되고 분양시장 상황도 나빠진 영향이다. 지난해 9월 말 브릿지론 만기를 1년 연장해 올해 9월 30일까지로 늦춰졌다.

그동안 인허가와 본PF 전환이 지연되며 서해종합건설의 재무 부담이 높아진다는 우려가 나왔다. 올 상반기에 인허가 절차가 해결되더라도 건설경기 침체로 인해 본PF 전환이 계속 미뤄지면 이자 부담이 더 커지게 된다. 서해종합건설은 2023년 개발사업을 위해 1000억원 이상을 에쿼티(자기자본)으로 선투입했다. 6000억원에 달하는 브릿지론의 금리는 7~12%대로 지난 3년간 대출이자만 1400억원에 달했을 것으로 추정된다.

서해종합건설은 아파트 브랜드 '서해그랑블'로 알려진 도급순위 72위 건설사다. 김영춘 회장이 지분 76.8%를 보유하고 있다. 김 회장의 장남 김헌성씨와 기획재정부가 각각 12.9%, 10.3%씩 보유하고 있다. 1984년 신라건설로 창립해 1993년 서해종합건설로 회사명을 변경했다. 지난 2023년 기준 매출액은 3782억원, 영업이익 613억원이다.

KL산업은 2021년 10월 설립돼 김 회장의 차남 김진성씨를 비롯해 친인척이 임원을 맡고 있다. KL산업은 지난 2023년부터 감사받은 재무제표를 제출했는데, 아직까지 매출은 발생하지 않고 있다. 2023년 말 기준 영업손실은 23억원이다.