이 기사는 2025년 04월 03일 08시10분 thebell에 표출된 기사입니다

신세계건설은 지난해 다수의 사업장에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 신용보강을 회수한 시공사다. 서울 목동과 경북 포항 사업장으로부터 총 2200억원 규모 신용보강이 회수됐다. 다만 대구 본동 주상복합 개발사업에 1804억원 규모 신용보강을 신규 투입하면서 연말 기준 PF 우발부채는 전년 말 대비 소폭 감소에 그쳤다.

실질적으로는 PF 관련 리스크 규모가 확대됐다. 목동 사업장과의 관계가 완전히 절연됐지만 포항 사업장의 경우 지분 매입이 이뤄지면서 시행을 맡은 프로젝트금융투자회사(PFV)가 종속회사로 편입됐기 때문이다. 별도기준으로도 여전히 신용보강이 제공돼 있다. 다만 재무건전성 지표 등이 개선됨에 따라 우발부채 현실화에 대한 대응여력은 확보된 상태다.

◇PF 신용보강 2104억, 일부 프로젝트 미분양 리스크 노출

신세계건설의 2024년 말 기준 부동산 PF 우발부채 규모는 2104억원으로 집계됐다. 이는 2500억원이었던 전년 말 대비 15.8% 감소한 수치다.

신용보강은 전액 본PF 사업장에 제공돼 있다. 본PF는 통상 만기가 길고 분양 등에 따른 수입이 있어 현실화 가능성이 브릿지론 우발부채 대비 낮다. 지난해에는 전체 2500억원 중 2200억원이 브릿지론 사업장에 제공된 상태였다.

PF 우발부채가 신규 발생한 사업지는 대구 본동 주상복합 개발사업이다. 채무인수 약정 형태로 1804억원의 신용보강이 제공됐다. 대구광역시 달서구 본동 760번지 일원에 지하 4층~지상 49층 규모로 공동주택 520가구와 오피스텔 86실, 근린생활시설 등을 조성하는 사업이다.

신세계건설이 미분양 리스크에 노출돼 있는 프로젝트다. 만기일에 대출 상환이 이뤄지지 않을 경우 신세계건설이 PF 대출을 대신 상환해야 하기 때문이다. 대출 만기는 오는 12월로 설정돼 있다.

연신내 주상복합 개발사업에도 유사한 구조로 신용보강이 제공돼 있다. 서울특별시 은평구 불광동 305-3번지 일원 8699㎡ 부지에 연면적 9만8546㎡, 지하 5층~지상 24층 규모로 오피스텔 415실과 임대주택 77가구 등을 조성하는 프로젝트다. 신세계건설은 전체 PF대출 약정액 2700억원 중 후순위 300억원에 대해 신용을 보강하고 있다.

◇목동 사업장 엑시트 성공, 5719억 현금성자산 '눈길'

해소된 우발부채 규모는 총 2200억원이다. 먼저 디벨로퍼 아이코닉이 시행을 맡은 목동 오피스텔 개발사업 관련 신용보강 500억원이 지난해 8월 회수됐다. 이 사업은 서울특별시 양천구 목동 924번지 일원 1만6415.7㎡ 부지에 연면적 23만2021.46㎡, 지하 6층~지상 48층 규모로 오피스텔 658실 및 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다.

키움증권이 신규 대주단을 꾸려 자체 신용보강을 제공함에 따라 신세계건설의 엑시트가 가능했다. 키움증권은 신세계건설이 연대보증을 제공했던 500억원을 비롯해 전체 브릿지론 6100억원을 단독 집행하면서 사업을 주도하는 중이다.

자금보충 및 채무인수 약정 형태로 1700억원의 신용보강이 제공됐던 구 포항역부지 주상복합 개발사업 관련 우발부채도 소멸됐다. 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-170번지 일원 2만7700㎡ 부지에 연면적 29만7002㎡, 지하 7층~지상 69층 규모로 공동주택 1128가구와 호텔, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다.

다만 포항 사업지의 경우 우발부채가 연결기준으로는 실제 부채로 전환된 케이스다. 신세계건설의 PFV 지분율이 높아지면서 연결기준 부채에 포함됐다. 지분율은 2023년 말 39.8%에서 2024년 말 95%로 증가했다.

지난 2월 브릿지론 리파이낸싱 과정에서도 신세계건설의 신용보강이 투입됐다. 신세계건설은 2020억원 규모 약정액 중 선순위 920억원에 대해 자금보충 및 채무인수를 약정했다. 또 그룹 계열사인 신세계프라퍼티가 중복으로 신용을 보강하고 있다. 별도기준으로는 여전히 우발부채가 남아있는 셈이다.

신세계건설 관계자는 "포항 프로젝트는 부동산 시장 상황을 비롯한 사업 여건을 면밀히 검토한 뒤 개발 사업을 추진할 예정"이라고 설명했다.

우발부채 현실화에 대한 대응여력은 충분히 갖춰진 상태다. 신세계건설이 지난해 말 기준 5719억원의 현금 및 현금성자산을 보유하고 있다. 포항 사업장에 제공돼 있는 920억원을 포함해 모든 우발부채가 현실화돼도 보유하고 있는 현금으로 채무인수가 가능한 규모다.

재무건전성도 전년 대비 개선됐다. 연결기준 부채비율은 2023년 말 951.5%에서 2024년 말 209.1%로 742.4%포인트(p) 감소했다. 지난해 5월 6500억원 규모 신종자본증권을 발행하면서 자본총계를 크게 확대한 결과다. 유동비율 역시 72.8%에서 210.4%로 137.6%포인트(p) 개선됐다.