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아너스운용, 인천 주상복합 PF 유동화 펀드 추진 [인사이드 헤지펀드]인천 ‘노르웨이숲-하버시티’ 개발 후순위 대출채권 투자, 목표 수익률 5%대 제시

김시목 기자공개 2020-06-29 08:43:06

이 기사는 2020년 06월 25일 13:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

아너스자산운용이 주상복합 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화 펀드를 추진한다. 편입 자산은 PF 대출채권을 유동화한 사모사채다. 실질적으로 펀드 유입 자금은 개발사업 PF 용도에 투입되는 구조다. 아너스자산운용은 4월 기준 높은 분양률을 기록하고 있는 만큼 목표수익률(5%대) 달성과 원리금 상환이 충분하단 점을 내세워 펀드 세일즈에 나섰다.

25일 금융투자업계에 따르면 아너스자산운용은 ‘아너스 전문투자형 사모투자신탁’ 펀드 설정을 준비하고 있다. 늦어도 이달 안에는 자금 모집을 완료할 예정이다. 설정 예정액은 40억원 안팎으로 38개월 안팎의 만기로 설계됐다. 조기청산이 가능한 상품이다.

아너스자산운용이 내놓는 펀드는 외형상 특수목적법인(SPC)인 하이신흥제일차(업무수탁자 IBK투자증권)가 보유한 PF를 기초자산으로 유동화한 채권을 상품이다. 만기는 펀드보다 1개월 짧은 37개월 수준이다. 사모채 발행금리는 6.5%대 수준으로 추산된다.

유동화 기초자산이 된 PF는 선순위와 후순위 구조로 2019년 설계됐다. 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등 메리츠그룹 계열사들이 대거 참여해 선순위 자금(1100억원대)을 댔다. 후순위의 경우 우리종합금융과 유동화 주체인 하이신흥제일차가 들어갔다.

PF 물건은 인천 중구 신흥동에 위치한 ‘노르웨이숲-하버시티’ 주상복합 개발사업이다. 지하 4층~지상 39층 4개동으로 공동주택 520실, 오피스텔 120실, 근린생활시설 489평으로 구성된다. 이미 PF 조성을 완료하고 작년 11월 착공했다. 준공 시점은 2023년이다.

아너스자산운용은 펀드 투자자 모집을 위해 원리금 상환 재원인 분양실적을 어필하고 있다. 후순위 PF 대출 회수가 가능한 분양률을 넘고 있기 때문이다. 시공사인 유림이엔씨 및 부동산신탁사인 하나자산신탁이 책임준공을 확약한 점도 전면에 내세웠다.

하지만 잠재 리스크는 상존한다. 분양률과 다른 최종 성과가 나오거나 미분양담보대출에 어려움을 겪으면 즉각적인 원리금 상환이 어려워질 수 있다. 특히 아너스자산운용의 PF 유동화 펀드는 선순위 자격을 보유한 메리츠금융그룹 대비 더 큰 위험도를 갖고 있다.

시장 관계자는 “선순위 투자자인 대형 증권사가 참여한 점은 유인을 높인다”며“현재 분양률만 고려하면 5%대 수익률은 무리는 아니”라고 말했다. 이어 “하지만 현 시점 분양률이 아닌 최종 계약률이 핵심인 만큼 이에 따른 변수는 여전히 열려 있다”고 덧붙였다.

아너스자산운용은 유리치자산운용 창업자인 전오종 회장이 이끌고 있는 운용사다. 2017년 헤지펀드 인가를 시작으로 올해 중순 기준 10명 안팎의 운용역으로 4000억원대 자산을 굴리고 있다. 지분구조는 대표이사가 45.9%, 임직원들이 54.1% 등이다.
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