이 기사는 2024년 04월 02일 14:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크가 장기화 조짐을 보이며 법률 시장에서도 소송과 자문 수요가 급증하고 있다. 주요 대형 로펌들이 전담 태스크 포스(TF)를 조직한 것은 물론 중소 법무법인에도 일감이 쏟아지고 있다.

법무법인 광화문은 신생 로펌임에도 관련 트랙 레코드를 차곡차곡 쌓아가고 있다. 업무 개시 후 이제 막 1년여가 지났지만 부천 심곡동 주상복합 공매, 연합자산관리(유암코)의 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’ 설립 등 굵직굵직한 사건을 다수 수임했다.

비결은 전문성과 협업이다. 부동산개발 분야 자문을 오랜 기간 맡았던 이재용 대표 변호사를 필두로 각 분야에 특화된 역량을 갖춘 전문 인력들이 함께하고 있다. 이 변호사와 신지정·송강현 파트너 변호사 3인을 만나 최근 시장 동향과 법인 설립 배경 등을 물었다.

◇부동산·기업 금융 ‘원스톱 솔루션’ 목표로 출범

법무법인 광화문은 2023년 2월 출범했다. 법인 등기는 2022년 12월에 완료했지만 인적 구성을 완료하고 본격적으로 업무를 개시한 것은 이제 막 1년이 지났다. 현재 이재용 대표 변호사를 포함해 9인의 변호사와 삼성전자 출신의 공인노무사가 함께하고 있다. 변호사 이외의 구성원까지 포함하면 20명 안팎이 근무 중이다.

설립을 주도한 이 변호사는 법무법인 백상을 거쳐 직전 법무법인 리우에서 근무했다. 그는 “전문 인력인 변호사는 연차가 쌓이게 되면 특정 분야에 치우친 경력을 갖게 되는데, 협업을 통해 ‘원스톱 솔루션’을 제공할 수 있는 로펌이 필요하다는 생각에 설립에 나섰다”고 설명했다.

이 변호사가 ‘삼고초려’ 끝에 완성한 현재 조직은 15년 안팎의 경력을 가진 전문가들로 구성되어 있다. 부동산·금융, 지적재산권, 국가계약, 환경, 조세, 이혼소송, 노동 등 분야도 다양하다. 이 변호사는 “특화 분야가 저마다 다른 분들을 모셔오다 보니 업무를 맡기는 고객사들도 다양한 편”이라며 “기업이 겪게 되는 다양한 문제들에 대해 종합적인 솔루션을 제공하고자 한다”고 강조했다.

다양한 업무를 맡고 있으나 특히 눈에 띄는 분야는 부동산과 금융이다. 설립 전후 부동산 PF 시장이 경색되며 관련 일감이 쏟아져 나온 덕분이다. 최근에는 유암코와 IBK금융그룹이 만든 부동산 PF 정상화 지원 펀드 결성도 자문했다. 채권 인수 또는 신규 자금 지원을 통해 부실 사업장을 지원하는 것이 목적이다.

신지정 변호사가 관련 실무를 맡아 정관 작성부터 설립등기, 금융감독원 등록 등 관련 절차 일체를 자문했다. 신 변호사는 법무법인 광장 기업송무팀에서 국가계약 자문과 기업소송을 주로 맡았다. 법무법인 광화문 합류 이후에는 부동산 관련 자문도 다수 수행 중이다.

신 변호사는 “정부 주도의 PF 대주단 협약에 따라 1500억원 규모의 블라인드 펀드 형태로 만들어졌다”며 “1차 펀드기 때문에 앞으로도 상황에 따라 추가로 설립을 자문하게 될 가능성이 크다”고 설명했다.

부동산 PF자문, 유치권 분쟁, 부실 PF사업장 정리 업무는 이재용 대표 변호사의 전문 분야이기도 하다. 이 변호사는 “활황기에는 부동산개발사업 관련 브릿지론, PF 약정 등을 자문하는 것이 주된 업무였는데, 이런 약정들이 2022년 레고랜드 사태 이후 이자율을 낮추거나 유예하는 형태로 변화했다”며 “현재는 부실 사업장과 관련된 각종 분쟁에 대응하고 정상화를 위한 자문을 주로 수행하고 있다”라고 설명했다.

이어 “연장을 통해 만기를 늦췄지만 언제까지나 미루기는 쉽지 않은 상황이기 때문에 금융당국도 한국자산관리공사(캠코)나 유암코를 통해 지원책을 마련해 놓은 것”이라며 “지방은 물론 수도권에서도 도시형 생활주택이나 오피스텔, 지식산업센터 등 부동산 활황기에 공동주택을 대체하던 투자상품으로 각광을 받았던 부동산들을 중심으로 문제가 발생하고 있다”고 설명했다.

◇PF 리스크 위기 장기화, 로펌 자문 수요도 폭증

부동산 경기 침체 등 시장 변동성이 커진 요즘 광화문 구성원들은 어느 때보다 바쁜 시기를 보내고 있다. PF 사업과 경매 과정에서 발생하는 여러 분쟁과 관련된 다양한 경험을 보유하고 있기 때문이다.

이재용 대표 변호사의 경우 유암코 설립 초기부터 업무를 맡았다. 가장 임차인 문제, 유치권 분쟁, 근저당권에 기한 방해배제청구권 행사 등에 대해선 업계 최고 수준의 노하우를 보유했다. 이 변호사는 “향후 경기가 어려워지고, 부동산 시장이 침체되는 과정에서 관련 소송이 더욱 많아질 것이라고 전망하고 있다”고 설명했다.

법무법인 광화문은 이미 관련 소송에 대한 자문을 여러 건 수행하고 있다. 신지정 변호사는 “PF 사업장이 위기에 빠지면 이와 관련된 소송들이 이어질 수밖에 없다”며 “보통 기한이익상실(EOD)이 발생 후 공매가 진행되는데 이 과정에서 여러 문제들이 발생한다”고 설명했다.

최근 진행 중인 주요 자문 역시 수도권에 위치한 대형 주상복합 단지 건이다. 부천시 심곡동에 위치한 20층 규모 건물로 아파트 56세대를 비롯해 총 256가구로 구성되어 있다. 최근 220여 가구가 동시에 공매로 나왔다. 지난해 공사를 마쳤으나 분양 실적이 저조해 대주단에서 자금 회수를 위해 공매를 진행했다.

부동산 PF 사업의 경우 돈을 빌려주는 대주단과 차주(시행사), 공사를 맡은 시공사, 대출금을 관리하는 신탁사가 주된 참여자다. 이해관계가 얽혀있기 때문에 법적으로도 풀어가기 난해한 케이스들이 상당수 존재한다.

이재용 변호사는 “사업 지속이 어려운 PF 사업장의 경우 시행사가 운영 경비 등을 뽑기 위해 신탁사나 대주의 동의 없이 임대를 놓는 경우가 있다”며 “시공사 또는 시행사의 기존 채권자들이 무단으로 건물을 점유하는 사례들도 심심찮게 발생한다”고 설명했다.

법무법인 광화문은 사업장뿐만 아니라 법정관리에 들어간 시공사의 자문과 소송 등 업무도 진행 중이다. 지방 중견 건설사들의 경우 이미 자금난에 봉착한 곳이 상당수다. 시공능력평가 100위권의 중견 건설사가 법정관리를 신청한 사례도 발생했다. 이런 건설사들에 대한 자문과 소송 역시 법무법인 광화문의 주된 업무 영역이다.

송강현 변호사 역시 법정관리가 진행 중인 중견 건설사의 자문과 법정관리 과정에서 발생하는 다양한 소송을 맡고 있다. 카이스트 지식재산대학원(KAIST-MIP) 공학석사에 변리사 자격증도 갖추고 있는 재원이다. 특허, 상표, 영업비밀 등 지적재산권 관련 분쟁에 대한 자문에 있어서도 전문성을 갖추고 있다.

송 변호사는 “시공을 위한 표준 계약서에는 물가 상승에 따른 공사비 증액 조항들이 들어가야 하는데, 호황기 수주 경쟁이 벌어지다 보니 시공사들이 이 조항을 빼놓는 경우가 많았다”며 “현재 공사비가 예상하기 어려울 정도로 급등해 적자를 감수해야 하는 상황이라, 공사비 관련 분쟁이 급증해 여러 소송을 진행 중”이라고 설명했다.