이 기사는 2024년 03월 28일 16:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

금융당국이 지난 25일 한국투자증권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 책정이 적정한지를 검증하기 위한 현장검사에 착수했다. 이달 초부터 메리츠증권, 다올투자증권 등을 대상으로 부동산PF 실태 점검에 나섰던 것의 연장선이다.

이번에 한국증권까지 현장검사 대상에 오른 건 PF시장 내 영향력이 큰 하우스라는 점 때문이다. 부동산PF 신용공여 잔액 규모가 큰 데다가 중순위 대출 위주로 참여해온 하우스라는 점도 고려된다.

◇내달 5일까지 약 10일간 현장검사 진행

금융투자업계에 따르면 금감원은 지난 25일부터 한국투자증권의 부동산PF 수수료의 적정성을 확인하기 위한 현장검사에 착수했다. 검사는 내달 5일까지 약 10일간 진행할 예정이다.

금감원은 이달초부터 증권사들의 부동산PF 비즈니스에 대해 면밀히 들여다 보기 시작했다. 이달 초 다올투자증권(5일)과 메리츠증권(6일)을 대상으로 10영업일간 현장검사를 진행했다. 금감원이 양사를 첫 주자로 선택한 건 PF 만기연장 관련 수수료 실태 점검(다올투자증권), 운용자산 대비 PF 취급 규모가 크다는 점(메리츠그룹) 등의 이유 때문이다.

이번에 한국증권까지 검사 대상에 오른 건 부동산PF 시장 내 영향력이 작지 않다는 점에서다. 한국신용평가에 따르면 한국증권의 작년 9월 기준 자기자본 대비 부동산PF 등 익스포져 비중은 300% 내외로 양적부담이 큰 편이다. 특히 PF 신용공여 규모가 2조원에 육박한다. 대부분 매입확약 등 신용공여성 약정으로 구성돼 있는 점이 특징이다.

한신평은 보고서를 통해 "최근 부동산 경기 침체로 미매각 포지션이 증가했다"며 "본PF 전환 또는 추가 만기연장이 어려워진 일부 브릿지론 중심으로 매입확약 실행이 이뤄지고 있는 상황"이라고 분석했다.

중순위 대출 위주로 참가하는 하우스이기도 하다. 보통 각 금융사가 주력으로 참여하는 대출 순위가 있는데 한국증권은 중순위에 적극적인 하우스로 분류된다. 선순위에는 키움증권, KB증권, NH투자증권 등이 주력으로 참여하는 편이다. 중,후순위는 신한투자증권, 하나증권, 하이투자증권, 다올투자증권, 리딩투자증권, 이베스트투자증권, 한양증권 등이 적극적인 것으로 알려진다.

금감원은 이번 검사를 통해 한국증권이 부동산 PF 대출 시행 과정에서 시행사나 건설사 등으로부터 부당하게 수수료를 챙기거나 과도하게 금리를 요구하지는 않았는지 살펴볼 예정이다.

PF 부실 우려로 사업장이 자금을 조달하기 어려운 시기를 틈타 금융회사들이 이자와 수수료를 과도하게 요구했다는 민원이 제기된 데 따른 조치이기도 하다. 수수료와 이자를 합해 법정 최고 이자율인 20%를 초과하면 이자제한법 위반에 해당할 수 있다.

금감원 관계자는 "대형 증권사들은 브로커리지, 후순위 등 직접 자금을 조달하는 만큼 갑의 위치에 서 있는 편"이라고 말했다. 지난달 정부가 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’의 후속 조치다. 당시 국토교통부는 정상 사업장에 유동성을 공급하고 필요할 경우 수수료 책정 등 불합리한 사항을 시정하겠다고 밝힌 바 있다.

◇미분양 속출하자…금융사-시행사 '금리·수수료 갈등'

최근 부동산 PF 사업장에서는 건설사와 금융사간 상이한 이해관계가 대립하고 있다. 신규대출이나 대출 만기 연장 과정에서 발행하는 금리 책정이 주요 논쟁거리다.

대표적인 예시는 워크아웃 수순에 돌입한 태영건설의 마곡CP4 사업장이다. 대주단이 시행사에 높은 금리를 제안해 논란이 일었다. 기존 보다 두배는 높은 연 8.5% 대출금리를 제안한 것이다. 정부는 시행사와 시공사, 대주단 등 각종 이해관계자가 가급적 자발적인 협의에 기초해 갈등을 해결하도록 유도하겠다는 입장이다.

대형 증권사가 PF 대출 과정에서 추가한 '조건부 수수료' 조항에 대한 논란도 작지 않다. PF 사업장의 분양실적 등 특정 조건에 따라 수수료가 올라가는 구조다. PF 시장에서 중·후순위 대출에 주로 나선 증권사들은 분양실적이 부진하면 추가 수수료를 받는 편이었다.

최근 부동산 업황이 악화하면서 미분양 사업장이 많아지며 문제가 되고 있다. 이 경우 부동산 금융의 하단을 떠받치고 있는 시행사가 떠안는 금융비용 부담이 불어난다. 특히 후순위 대출의 경우 금리와 취급 수수료 등이 선순위보다 높을 뿐 더러, 분양이 안되면 금융기관으로부터 원금손실 가능성이 커지는 구조다.

부동산 금융의 상환 순위는 선순위, 중순위, 후순위 대주를 거쳐 시공사가 공사대금을 챙기는 구조가 일반적이다. 이때 대출의 상환 재원은 수분양자의 계약금과 중도금, 분양대금 등으로 마련된다.