이 기사는 2024년 04월 12일 08:36 theWM 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용의 벨기에 청사 펀드가 만기를 앞두고 기한이익상실(EOD) 위기를 간신히 넘겼다. 최근 자산재평가 결과 건물 가치가 4분의 3토막나며 EOD 기준을 터치했지만, 쌓아뒀던 유보금으로 일부를 상환하면서다. 한국투자리얼에셋운용은 5월 중 수익자총회를 열고 펀드 만기를 연장할 계획이다.

11일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋자산운용은 올해 초 ‘한국투자벨기에코어오피스2호’가 기초자산으로 담고 있는 벨기에 브뤼셀 소재 'The Toison d’Or' 오피스(이하 TDO 빌딩)에 대한 자산재평가를 진행했다. 2019년 6월 매입 당시 매입가는 1억4600만유로였으나 지난달 말 진행한 감정평가 결과 1억770만유로로 약 26% 가량 떨어졌다.

자산가치가 하락하면서 EOD 발생기준도 터치했던 것으로 파악된다. 2019년 대출은행과의 계약상 EOD 발생 기준은 LTV(Loan To Value) 80%다. 대출금이 감정평가금액의 80%를 넘기면 채권자는 만기 전이라도 채무자에게 일시 변제를 요구할 수 있다. 2019년 TOD 빌딩을 매입하면서 받은 대출은 약 8760만 유로다. 매입 당시 LTV 60%를 맞춰서 대출을 진행했다.

올해 초 자산재평가를 통해 떨어진 건물가치를 기준으로 계산하면 LTV는 81%에 달한다. 다만 쌓아뒀던 유보금이 변수가 됐다. 한국투자리얼에셋운용은 지난 2022년 12월부터 분배금을 현지에 유보했다. 감정평가에 따라 LTV 준수 비율이 일부 초과하면서다. 2022년 12월 분배금은 연 2% 수준으로 줄이고, 2013년 6월과 12월 분배금은 전액 유보했다. 이렇게 쌓은 약 700만유로의 금액을 일부 상환해 LTV를 74%까지 낮췄고, EOD도 막았다.

EOD는 넘겼지만 아직 풀어가야 할 숙제가 많다. 잠재매수자를 찾는 게 가장 중요하다. 한국투자리얼에셋운용은 2023년 하반기부터 오프마켓에서 TOD빌딩의 잠재매수인을 찾았다. 하지만 코로나와 금리인상 여파로 유럽 부동산 시장 거래량이 대폭 감소하면서 아직까지 잠재매수인을 찾지 못한 상태다.

임대차계약이 얼마 남지 않은 점도 악재로 작용했다. TOD빌딩은 2001년 1월부터 2030년 12월까지 30년간 벨기에 법무부 산하기관인 RDB(Regie Des Batiments)과 중도해지옵션 없는 임대차계약을 맺고 있다. 현재 잔여 임차기간은 약 6년으로, 연장이 되지 않는다면 임대차 문제로 인해 잠재매수인을 찾기는 거의 불가능하다.

다만 한국투자리얼에셋운용이 2021년부터 임대차계약 연장 협상을 통해 최근 성과를 올렸다는 점은 긍정적이다. 한국투자리얼에셋운용은 “2021년부터 연장을 협상해 올해 초 임차인으로부터 임대차계약 연장 의향서(6년 또는 9년)의 서명본을 수령했다”며 “이달 말까지 임차인과 9년 연장 계약서 체결을 목표로 추진중”이라고 말했다. 연장이 될 경우 잠재매수인을 구하는 데 한결 수월해질 전망이다.

대출 연장도 추진중이다. 해당 펀드의 대출은 현지의 선순위, 중순위로 구성돼 있다. 각각 올해 6월 14일, 7월 14일에 만기다. 아직까지 매각이 되지 않은 만큼 기존 대주들과 만기 연장을 협상하고 있다. 또한 추가적으로 대출 브로커를 선임해 새로운 대출은행 모집도 검토하고 있다.

펀드 만기 연장도 진행하고 있다. 한국투자벨기에코어오피스2호의 펀드 만기는 오는 6월이다. 아직 잠재매수인을 찾지 못한 상황이라 대출 및 펀드 만기 연장이 불가피하다. 한국투자리얼에셋운용은 오는 5월 23일 수익자 총회를 열어 신탁계약기간 연장을 진행할 계획이다.

자산가치 하락으로 펀드의 기준가도 크게 떨어졌다. 한국투자벨기에코어오피스2호가 보유하고 있는 지분증권(KIM BTR1 Limited)의 가치는 2022년 말 기준 4530만유로에서 4월 9일 기준 2055만유로로 절반 이상 폭락했다. 이에 따라 펀드의 기준가도 4월 8일 676.53원에서 9일 275.08원으로 내려앉았다.