이 기사는 2024년 01월 26일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 룩셈부르크 오피스 매각에 난항을 겪고 있다. 글로벌 회계법인 딜로이트가 장기 임차하고 있는 대형 오피스다. 지난해 말까지 투자의향서(LOI)를 접수했으나 제시된 매수의향 가격들이 2019년 매입가를 25% 이상 밑돌았다. 아직 펀드 만기에 여유가 있는 만큼 LOI를 추가 접수한 후 매각 여부를 결정할 방침이다.

26일 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 지난해 말 룩셈부르크 끌로쉬도르(Cloche d’Or)에 위치한 오피스 매각 작업에 착수했다. 끌로쉬도르는 벨기에와 독일, 프랑스 통근로에 인접해있는 개발 복합지구로 도심 접근성이 우수하다.

매각 대상 자산은 2019년 1월 준공된 신축 A급 오피스다. 대지면적 4565㎡에 지하 4층~지상 17층, 임대가능면적 3만1208㎡ 규모로 조성됐다.

글로벌 회계법인 딜로이트 단일 임차인이다. 임대율은 100%를 기록하고 있다. 딜로이트가 본사로 사용하고 있으며 2034년 1월까지 15년 장기 임대차계약이 체결됐다. 임대료는 분기마다 선급받고 있으며 매년 소비자물가지수(CPI)에 연동돼 상승하는 구조다.

한국투자리얼에셋운용은 2019년 6월 설정한 '한국투자룩셈부르크코어오피스부동산투자신탁'으로 이 자산을 매입했다. 펀드 만기는 2025년 6월 25일로 설정됐다.

매입가는 2억6840만유로로 당시 환율 기준 약 3597억원이다. 2019년 4월 30일 기준 감정평가액(2억6860만유로)과 비슷한 수준이다.

부동산 매입 당시 조달한 대출 규모는 1조6105만유로다. 연 1.33% 고정금리로 조달했고 만기는 2024년 7월 1일로 설정됐다.
한국투자리얼에셋운용은 대출 만기를 앞두고 매각을 추진하고 있다. 지난해 말 매각주관사 PwC를 통해 2건의 LOI를 접수했다.

문제는 매수의향 가격이다. 한국투자리얼에셋운용이 접수한 LOI에 적힌 매수의향 가격은 각각 2억유로와 1억8000만유로에 그친다. 2019년 매입 가격의 67.06~74.52%에 불과한 수준이다.

고금리 기조가 장기화되면서 글로벌 상업용 부동산 가격이 하락하고 있는 점이 악재로 작용한 것으로 풀이된다. 매각 대상 부동산의 감정평가액도 2021년 7월 3억650만유로를 기록해 매입가 대비 10% 이상 급등했지만 지난해 7월 기준 2억7560만유로로 떨어진 상태다.

한국투자리얼에셋운용은 현재 제시된 매수의향 가격으로는 부동산을 매각할 수 없다는 입장이다. 기존에 수취한 임대료를 고려하더라도 매수의향 가격이 너무 낮다는 이유에서다. 또 아직 펀드 만기도 여유가 남아있는 만큼 추가 LOI를 접수해 최대한 높은 매각가를 받아낼 예정이다.

다만 1년 6개월가량 남아있는 펀드 잔존 만기를 바탕으로 대출을 연장하거나 리파이낸싱하는 것도 상책은 아니다. 유럽의 기준금리가 4.5%로 사상 최대 수준을 기록하고 있기 때문에 수익성이 악화될 수 있기 때문이다. 현재 금리 수준을 고려하면 이자비용이 5배 가까이 증가할 것으로 우려된다.

현지 은행의 부동산담보대출비율(LTV) 조정 요청도 부담이다. 현지 대주인 독일 헬라바는 한국투자리얼에셋운용에 LTV를 50%로 조정할 것을 요청한 상태다. 현재 LTV 58.4% 기준으로 한화 약 348억원에 해당하는 2400만유로를 확보해야 할 것으로 보인다. 이를 위해 한국투자리얼에셋운용은 우선주 투자자를 모집할 계획이다.

한국투자리얼에셋운용 관계자는 "올해 1분기에 추가 LOI를 접수해 다른 투자자들의 매수의향 가격을 확인할 예정"이라며 "해를 넘기면서 해외 기관들도 조직 개편을 마무리하고 신규 딜을 추진하려 하고 있는 만큼 기존 대비 높은 수준의 가격으로 제안이 들어올 것으로 기대하고 있다"고 말했다.