이 기사는 2024년 06월 17일 10:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

프로젝트파이낸싱(PF) 물건이 공매로 출회되는 사례가 증가하고 있다. 고금리 기조와 함께 연장 수수료에 대한 부담까지 맞물리자 자의 혹은 타의로 사업을 중단하게 된 영향이다. 늘어난 공매 사례만큼 잔금 납부 이전부터 토지를 불법 점유하는 사례도 증가했다. 추가 피해를 초래한다는 지적이 나온다.

17일 관련업계에 따르면 올해 전일까지 공매로 출회된 물건은 중복 차수를 포함해 총 12만321건으로 집계됐다. 전년 동기 기록한 7만1666건보다 67.9% 증가했다. PF 규모를 감안해 최저입찰가 20억원 이상 물건으로 범위를 좁혀도 같은 기간 3716건에서 6901억원으로 85.7% 늘어났다.

PF 사업이 종주하기 힘든 현 업황 때문이다. 제로금리였던 기준금리가 몇 번의 빅스텝을 거쳐 1년 이상 3.5%를 유지하고 있다. 유럽연합(EU)을 필두로 통화정책을 '긴축'에서 '완화'로 전환하는 금리 피벗이 확산되고 있지만 아직 얼어붙은 국내 PF 시장에까지 영향을 미치기에는 물리적인 시간이 필요하다.

고금리 기조가 이어지는 와중에 연장에 대한 부담도 가중되고 있다. 일반적으로 PF 사업의 시행 주체인 디벨로퍼는 PF 만기 연장을 위해 3개월 단위로 롤오버를 단행할 때마다 많으면 4%씩 연장 수수료를 지불해야 한다. 이자 비용에 연장 수수료까지 더해지자 사업을 중단하는 사례가 늘어났다.

치솟은 공사비도 PF 사업이 지연되고 있는 배경이다. 떨어진 수익성으로 인해 인허가를 마치고도 용도를 변경하거나 사업이 멈춘 곳이 상당수다. 늘어난 공매 물건과 달리 실제로 낙찰된 최저입찰가 20억원 이상인 물건이 올해 현재까지 94건에 불과하다는 점이 현 업황을 방증한다.

문제는 공매가 성사되고도 잡음이 불거지는 경우가 빈번하다는 점이다. 특히 잔금 납부나 소유권 이전이 이뤄지기 전에 낙찰자가 원소유주의 동의 없이 토지를 불법 점유하는 사례가 늘었다. 이자와 연장 수수료에 대한 부담이 가중돼 사업 속도가 곧 수익성으로 직결되다 보니 서둘러 토지 상태를 확인하기 위한 행보로 풀이된다.

일례로 서울 강남구 역삼동 소재의 개발부지가 언급되고 있다. 과거 한 시행사가 오피스 개발사업을 추진 중이던 곳이다. 오피스를 짓기 위한 건축·대수선·용도변경 허가를 받았으나 브릿지론 단계에서 사업이 중단돼 공매로 나왔다. 첫 회차 최저입찰가는 2308억원이다.

다만 유찰돼 최저입찰가도 함께 하락했다. 이때 존스랑라살(JLL) 계열인 라살자산운용과 KT그룹 계열인 KT에스테이트가 손을 잡고 입찰에 나섰다. 최저입찰가가 1523억원까지 하락한 시점이다. 덕분에 라살자산운용·KT에스테이트 컨소시엄은 비교적 저렴한 1550억원가량의 낙찰가만 써냈다.

문제는 라살자산운용·KT에스테이트 컨소시엄이 낙찰자로 선정된 이후 발생했다. 잔금 납부와 소유권 이전 절차를 밟기 전 개발부지를 불법으로 무단 점유했기 때문이다. 역삼동 개발부지의 공매 집행기관이었던 KB부동산신탁에도 적법한 통지 절차가 이뤄지지 않았다. 이 과정에서 재산 피해도 일부 발생했다.

시장 관계자는 "매매계약 체결 이후 낙찰자가 원소유주와 KB부동산신탁의 허가 없이 개발부지를 불법 점유한 사례"라며 "아직 잔금 납부와 소유권 이전의 절차가 남아있던 상황인 만큼 잡음이 상당하다"고 설명했다. 그러면서 "게이트 훼손 후 잠금장치까지 교체해 개발부지서 구상권을 요구하던 하도급업체에서 피해도 발생했다"고 덧붙였다.