이 기사는 2025년 02월 11일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

정부는 국민 소득증대를 목적으로 공모리츠 투자자에게 분리과세 혜택을 적용하기로 했다. 한도 5000만원에 대해 3년 이상 투자를 조건으로 3년간만 혜택을 누릴 수 있게 했다. 최초 리츠 매수시 분리과세를 신청하지 않으면 투자기간 3년을 넘겼을 때는 소급적용 받을 수 없다는 맹점이 있다. 신청 절차도 까다로워 실제로 수혜를 입고 있는 투자자는 적다.

이마저도 금융소득종합과세 대상자는 분리과세 혜택을 받을 수 없다. 업계에선 고액자산가에게도 세제 혜택을 제공해야 리츠 시장 규모를 유의미하게 키울 수 있을 것으로 보고 있다. 현실적으로는 분리과세 투자 한도를 상향 조정하거나 폐지하는 안들이 대안으로 제시된다.

선진국 수준의 세제 혜택이 뒷받침돼야 투자 수요를 늘리고 민간 참여를 이끌어 낼 수 있을 전망이다. 싱가포르는 리츠 배당소득세를 면제해 주고 있다. 일본의 경우엔 취득세를 낮춰줬다. 리츠의 취등록세 부담을 덜어준다면 사업성을 높이는 동시에 수익률을 제고할 수 있어 민간과 투자자 모두에게 도움이 될 것으로 보인다.

◇5000만원 한도, 3년만 적용…금소세 대상자 미포함

국토교통부는 2019년 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표했다. 기관과 외국인의 전유물이었던 부동산 투자 기회를 개인에게도 열어주겠다는 취지였다. 리츠와 공모 부동산 펀드가 수혜 대상이 됐다.

이어 기획재정부는 세법을 개정하고 2021년부터 공모리츠에 분리과세 혜택을 부여하기로 했다. 분리과세는 특정 소득에 대해 종합소득과 별도로 분리해 세금을 부과하는 제도다. 종합과세보다 낮은 세율을 적용 받을 수 있고 금융소득종합과세 대상 금액과도 분리할 수 있다는 장점이 있다.

5000만원 한도로 3년 이상 투자해 발생한 배당소득에 대해 분리과세를 적용한다는 게 골자다. 배당금에 대해 일반과세 대상자의 경우 15.4%의 금융소득 과세가 아닌 소득세 9%와 지방세 0.9%를 합산한 9.9%의 낮은 세율을 3년간 적용하기로 했다.

하지만 일반과세 대상자의 경우는 세제 혜택이 미미한 편이다. 투자금 5000만원으로 상장리츠 평균 시가배당률 8%에 해당하는 배당금을 받았다고 하면 분리과세 혜택 대상은 400만원에 불과하다. 절세 금액은 25만원 정도다.

분리과세는 오히려 금융소득종합과세 대상자에게 매력적인 혜택이다. 이자·배당소득 등 모든 금융소득 합산액이 2000만원이 넘으면 금융소득종합과세 대상자에 포함된다. 이 경우 근로·연금소득 등 종합소득과 합한 누진세율을 적용받아야 한다. 종합소득세 최고세율은 45%이고 지방소득세를 감안하면 49.5%에 달한다.

하지만 리츠 분리과세 혜택은 직전 3년간 금융소득종합과세 대상자가 아닌 경우만 받을 수 있다. 한 해라도 금융소득종합과세 대상자에 포함됐다면 수혜를 받을 수 없도록 제도를 만들었다.

한 리츠운용사 본부장은 "리츠 시장을 키우기 위해선 고액자산가들을 끌어들여야 한다"며 "분리과세 혜택 대상자를 넓히고 투자금 한도를 높이는 방향이 가장 빠른 방법이라고 본다"는 의견을 밝혔다.


◇가구당 금융자산 1.3억, 분리과세 한도 2~3배

제도 자체에도 빈틈이 많다. 우선 분리과세 신청 절차가 까다롭다. 개별 증권사 어플을 통해서는 불가능하다. 고객센터를 통해 주식을 매수할 때마다 전화로 신청하거나 지정 계좌를 설정해야 한다. 복잡한 절차로 인해 분리과세 미적용시 금융소득종합과세 대상자가 될 가능성이 있는 투자자들 정도만 나서서 신청하고 있는 실정이다.

분리과세 기간도 타당하지 않다는 의견이 우세하다. 분리과세 혜택은 신청일부터 시작되지만 투자기간 3년은 매수 시점부터 적용된다. 2022년 1월 리츠를 산 뒤 2023년 1월 분리과세를 신청했다면 2024년 12월까지 2년 밖에 혜택을 적용받지 못한다. 만약 2024년 12월 이전에 리츠를 매도하면 5.5%가 추가 징수된다.

한국리츠협회 관계자는 "분리과세 신청 방법에 대한 개인투자자들의 문의가 많다"며 "이미 3년 투자기간이 다가오거나 넘긴 투자자들에게는 기존 리츠를 매도 후 다시 매수하고 분리과세를 신청하는 방법이 있다고 설명한다"고 말했다. 하지만 리츠 주가가 많이 떨어진 상태라 분리과세 혜택을 위해 리츠를 매도하는 수요는 적을 것으로 보인다.

업계는 분리과세 금액을 확대 및 기간 합리화를 요청한 상태다. 국내 가구당 평균 금융자산은 2023년 기준으로 약 1억3000만원까지 올라왔다. 이에 따라 분리과세 투자금액 한도 역시 2억원으로 상향 또는 폐지돼야 한다는 의견이다.

분리과세 신청도 자동화해야 보다 합리적으로 혜택을 제공할 수 있을 것으로 보인다. 리츠를 매수한 시점부터 자동적으로 분리과세를 적용할 수 있도록 시스템이 만들어진다면 매수 시점과 신청일이 달라지면서 생기는 문제와 개별 신청으로 인한 번거로움을 모두 해소할 수 있다. 차선책으로는 분리과세 적용 기간을 신청일로부터 3년으로 변경하는 게 타당해 보인다.

기재부는 당초 2021년부터 3년간 분리과세 혜택을 한시적으로 시행하기로 했다. 2023년 말까지 적용돼야 했지만 당해 특례 적용을 연장했다. 2026년 말 전에 새로운 분리과세 정책이 도입되거나 일몰을 앞두고 있다.

◇취등록세 감면, 리츠 사업성 투자자·수익률 제고 도움


업계는 분리과세 외에도 선진국에 준하는 세제 혜택 도입 필요성에 대해 꾸준히 목소리를 내왔다. 싱가포르는 싱가포르 국적의 개인 또는 법인투자자, 해외 개인투자자가 리츠에 투자할 때 배당소득세를 면제해 주고 있다. 리츠 투자에 대해선 절세가 아니라 면세 혜택을 주고 있다는 의미다.

한 신탁사 리츠본부장은 "리츠 배당컷 규모가 예상보다 클 때가 있다"며 "특히 연말에는 금소세를 회피하기 위한 움직임 때문에 하락이 더 큰 편"이라고 설명했다. 이어 "리츠 배당소득세가 면제된다면 주가 안정화에도 도움이 될 것"이라고 밝혔다.

미국과 일본은 리츠 수익률을 높이기 위한 세제 혜택을 제공하고 있다. 우선 미국은 리츠에 세법상 별다른 규제가 없다. 이 외 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우엔 자기관리리츠도 법인세를 면제해 주고 있다. 한국은 위탁관리리츠만 가능하다. 또 일본은 리츠의 부동산 취득세를 기존 3%에서 1.2%로 낮춰줬다.

한국리츠협회는 부동산투자회사법 도입 당시 있었던 리츠의 부동산 취·등록세 감면 혜택 부활을 대안으로 제시했다. 2001년에는 취등록세를 100% 감면한 바 있다. 이어 2004년에는 부동산펀드와의 형평성 유지를 위해 50% 감면으로 조정됐다. 일몰 기한이 연장되는 가운데 30%까지 줄었던 혜택은 2014년 말을 끝으로 종료됐다.

한국리츠협회 관계자는 "취등록세를 감면해주면 사업 수익성이 늘어나는 만큼 민간의 참여를 이끌어낼 수 있고 동시에 투자자 입장에서도 리츠의 수익률이 높아지는 효과를 누릴 수 있다"고 설명했다.