이 기사는 2025년 03월 19일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

경기주택도시공사(GH)가 진행하는 지분적립형 분양주택 공급은 이미 제도적 기반이 마련된 상태다. 지분적립형 분양주택 수분양자들이 활용할 수 있는 보증상품을 신설하기 위한 논의도 한국주택금융공사(HF) 및 금융기관과 진행하고 있다.

GH는 향후 3기 신도시 등에 공급을 늘리기 위해서 지분 확대 등 추가적인 법 개정이 필요하다고 보고 있다. 또 광교신도시 시범사업에 제동이 걸린 상태라는 점이 우려 요소로 남아 있다. 내달 도의회 임시회에 안건이 다시 올라가 논의될 가능성이 있으나 확정된 것은 아니다.

◇세제 개선 마무리, 대출상품 개발도 논의

GH는 2023년 지분적립형 분양주택 공급계획을 밝힌 이후 관련 세제 개선을 통해 사업 추진 여건을 개선해왔다. GH가 20년 이상 주택 지분을 일부 보유함으로서 종합부동산세 부담이 가중된다는 우려가 있었다. 만약 종부세에 합산 과세할 경우 총 사업비의 약 28% 수준이 들 것으로 추정됐다.

GH는 그동안 제도 개선 적극 건의를 통해 종부세 합산배제 대상에 지분적립형 분양주택을 추가하는 종부세법 시행령 개정(공공주택사업자의 지분적립형 분양주택 합산배제)을 지난해 2월 말 이끌어냈다.

중장기 보유하면서 재산세 부담도 가중될 수 있는데 이 부담도 낮췄다. 공공주택사업자의 재산세 감면을 위한 지방세특례제한법 일부 개정안이 지난해 7월 입법 발의돼 12월 개정이 완료됐다. 공공주택사업자가 지분적립형 분양주택을 공급하는 경우 재산세의 25%를 경감해주는 내용이다.

지난 1월 관계부처 합동으로 발표된 '2025년 경제정책방향'에서도 지분적립형 주택에 대한법인세 추가 과세 제외가 예고되고, 입주자 선정 시 청년 특별공급 신설 내용이 담겼다. 청년 특별공급 신설은 올해 하반기 추진될 것으로 보인다.

금융당국, 금융기관과 협의하며 대출상품도 개발하려 노력하고 있다. 첫 분양 시점인 올해 말에 맞춰 HF와 보증상품 개발을 논의 중이다. 수분양자가 최초 25% 지분을 취득한 뒤 5년, 10년 뒤 추가로 지분을 취득할 때 해당 자금을 대출할 수 있는 상품을 구상 중이다. HF뿐 아니라 우리은행 등 시중은행과도 지분적립형 전용 상품을 출시하기 위한 협의 단계에 있다.

앞서 경기도의회는 지난해 12월 본회의에서 1표 차이로 '광교신도시 A17블록 공공주택사업 신규투자사업 추진동의안'을 부결시켰다. 지방공기업평가원이 실시한 타당성 검토 결과 경제적 타당성 및 재무적 타당성을 확보하지 못했다는 이유에서다. 비용 대비 편익(B/C)이 0.67로 기준치(1.0)보다 낮다는 것이다. 또 분양대금을 20년에 걸쳐 회수하는 사업 구조상 재무적 타당성도 확보하기 어렵다고 분석했다.

하지만 이에 대해 GH는 공공기관의 공공주택사업을 기준으로 볼 때 대부분의 사업 B/C가 1 미만으로 진행되며, 0.67이라는 수치도 안정적인 편이라는 설명이다. 분양 후 10년이 지나면 전매도 가능해져 GH과 수분양자가 각각 지분을 나눠 시세차익을 얻게 되는 점도 강조했다.

◇"3기 신도시에 공급 확대, GH 권한 키워줘야"

향후 지분적립형 공급을 꾸준히 늘리기 위해서는 GH의 권한도 확대될 필요가 있다는 목소리가 나온다. GH는 3기 신도시 사업에서 지분적립형 분양주택 공급을 늘리기 위해 3기 신도시 사업에서 GH 지분 추가 확대를 요구하고 있다. 정부의 올해 경제정책방향에도 지역주택도시공사의 사업 참여를 통한 3기 신도시 공급 가속화 내용이 담긴 바 있다.

GH는 주택도시기금법 개정을 통해 GH의 자본금을 늘리고, 공사채 발행한도를 LH와 동등한 수준으로 상향해달라는 의견을 피력하고 있다. 현재 지방공기업인 GH의 공사채 발행한도는 3기 신도시 한정 순자산의 350%로 제한된다. 국가공기업인 LH의 한도는 500%다.

GH는 3기 신도시 사업에 한해 발행한도를 높일 수 있어야 한다는 입장이다. 이를 위해선 행정안전부의 공사채 발행 운영기준과 지방공기업법 시행령이 개정돼야 한다. 현재 이같은 내용의 지방공기업법 시행령 개정을 정부에 건의하고 있다.

GH 관계자는 "택지 개발사업을 진행하는 광역 지자체 소속 지방 공기업에 한해 공사채 발행한도를 LH와 같은 국가공기업 수준으로 높여줄 필요가 있다"며 "자본금에 비례해 공사채 발행 한도가 정해지므로 결국 자본금을 확대하기 위해서는 경기도의 협조도 필요하다"고 말했다.

GH는 안정적인 재무 상태를 유지하고 있다는 평가를 받는다. 경기도가 GH의 공공주택 사업에 대해 지속적으로 현물출자를 포함한 유상증자를 실행하고 있으며, 직접적 증자 외에도 지역개발기금 등 저금리 정책자금을 활용한 자금조달도 꾸준히 이뤄지고 있다. 도의 재정지원 여력이 충분하기 때문에 GH의 재무 안정성도 유지될 수 있을 전망이다.

3기 신도시 사업으로 인해 다소 증가한 부채비율도 점차 개선될 예정이다. 부채비율은 지난해 상반기 기준 285.2%로 2022년 말 202.7%, 2023년 말 257.5%로 상승했다. 2021년 이후 3기 신도시 사업 추진 과정에서 용지 취득 자금 등이 필요해 경기도 지역개발기금 융자 및 공사채 발행 등을 진행했기 때문이다. 2027년 이후로는 신규 개발사업에서 용지 판매대금이 본격적으로 회수되면서 부채비율도 점차 개선될 것으로 관측된다.

수치가 높아지고 있지만 행안부가 정한 부채비율 가이드라인을 지키는 데는 무리가 없을 것으로 보인다. 앞서 2021년 지방공사채 발행 운영기준 개정으로 3기 신도시 사업 등 공공주택건설사업에 한해 공사의 부채비율 한도는 300%에서 350%로 완화된 바 있다.

이종선 GH 사장 직무대행은 "3기 신도시 공급을 위해 국민의 주거 안정을 실현하기 위해 지방 공기업의 역할이 갈수록 중요해지고 있다"며 "지방 공기업이 사업에 적극적으로 참여할 수 있도록 공사채 발행한도를 비롯해 지방 공기업이 국가 공기업에 비해 상대적으로 제한받고 있는 부분에 대해 권한을 좀 더 열어주기를 바란다"고 말했다.