이 기사는 2013년 06월 20일 17:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

4.1부동산대책 영향으로 신규 분양이 잇따르고 있는 가운데 동부건설이 대우건설과 함께 김포 풍무지2구에 대단지 아파트를 선보인다. 장기간 사업 지연에 따른 금융비용 지출과 지급보증 채무 부담을 해소하려는 것으로 청약 결과에 관심이 쏠린다.

세제혜택에 대한 기대로 수요가 몰릴 경우 사업 불투명성을 해소하고, 자금운용에도 숨통이 트일 전망이다. 반면 주변 아파트 공급과잉으로 인한 미분양 우려와 책임준공 약정에 따른 공사비 조달은 적잖은 부담이 되고 있다.

동부건설은 오는 26일 대우건설과 함께 김포 풍무지구에 짓는 아파트 ‘김포풍무 푸르지오 센트레빌' 1순위 청약을 받는다. 5000가구 중에 2712가구를 먼저 내놨다. 이 가운데 4.1부동산대책 따라 양도세 혜택을 받는 전용면적 85㎡ 이하 아파트가 90% 이상을 차지한다.

동부건설은 초기 청약률이 60%를 넘을 것으로 보고 있다. 중소형아파트 비율이 높고 학군, 편익시설 등이 인근 김포 한강신도시 보다 한수 위라는 설명이다. 3.3㎡ 당 분양가는 950만~1000만 원 선으로 한강신도시 새 아파트와 비슷한 수준이다.

분양이 순조롭게 진행될 경우 우발채무 부담을 덜게 될 것으로 예상된다. 동부건설은 시공 파트너인 대우건설과 연대해 시행사 스카이랜드의 부채원금 7800억 원에 대해 채무인수를 약정하고 있다. 대출만기는 오는 2014년 8월까지이다. 분양대금이 유입되면 공사비를 확보하고, 대출원금을 상환할 수 있다.

동시에 자금운용에 발목을 잡던 이자비용도 줄어들 전망이다. 동부건설은 대우건설과 매년 450여 억 원의 이자를 물어왔다. 지난 2011년 8월 금융약정 체결 후 내년 만기 때까지 이자만 1500억 원으로 추산된다. 매년 불어나는 이자비용 절감을 위해 분양을 서둘렀지만 구역지정 등 인허가 차질로 사업이 지체됐다. 그 사이 사업초기 3500억 원에 달하던 대출원금이 8000억 원으로 불어났다.

변수는 주변 아파트 공급과잉이다. 최근 수년간 김포시 일대에 아파트 분양이 잇따르면서 공실이 넘치고 있다. 내년 초 입주를 앞둔 한화건설 유로메트로의 경우 '계약금 환불(계약금 안심보장제)'이라는 파격적인 혜택에도 불구 분양률이 60%에 그치고 있다. 인근 한강신도시 래미안2차, 롯데캐슬 등도 분양률이 바닥을 기고 있다.

공급과잉 여파로 분양이 차질을 빚을 경우 공사비 부담에 고스란히 노출된다. 동부건설과 대우건설은 시공지분을 5대5로 나눠 갖고 책임준공을 약정했다. 분양률에 관계없이 준공 때까지 공사를 마쳐야 한다. 업체당 3500억 원 가량의 공사비가 투입될 전망이다. 청약률 저조로 분양대금 유입이 끊길 경우 재무 부담이 가중될 수 있다.

이는 동부건설 자금수지 계획에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 동부건설은 서울 동자4구역 공사미수금 회수와 지분 매각 등으로 양호한 현금흐름 이어질 것으로 보고 있다. 미래 먹거리 창출을 위해 충남 당진의 동부발전당진 출자(940억)도 계획 중이다. 이어 연내 2000억 원의 차입금을 상환해 부채비율을 낮출 방침이다.

풍무2지구 사업 차질로 공사선투입 비용이 늘어날 경우 계획이 틀어질 수 있다. 공사대금 충당을 위한 외부차입이 불가피하다. 연말 인천 귤현지구 등 PF 사업장 입주에 기대를 걸고 있지만 예정대로 잔금이 유입될지 불투명하다.

동부건설 관계자는 "단지가 중소형 위주로 구성돼 수요층이 탄탄하다"며 "기초 공사가 진행되는 내년 상반기까지는 여유가 있다"고 설명했다.

(자료: 스카이랜드 감사보고서)