이 기사는 2014년 03월 19일 20:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

레이크사이드컨트리클럽(이하 레이크사이드CC) 매각으로 마르스2호의 유한책임사원(LP)들은 얼마를 벌었을까.

골프장 시세 하락으로 펀드의 대규모 손실이 불가피하리라 예상됐지만, 실제론 소규모나마 이득을 거둘 것으로 관측된다. 다만 펀드 후순위 출자자로 참여한 교직원공제회는 상당 규모 손실이 불가피할 전망이다.

삼성물산-삼성에버랜드 컨소시엄은 레이크사이드CC 지분 100%를 3500억 원에 인수했다. 경영권 프리미엄이 포함됐던 65% 지분(마르스2호 47.5%+석진순 대표 17.5%)은 2650억 원에, 나머지 35% 지분은 850억 원에 인수했다. 인수 가격에 상당한 차등을 둔 것이다.

◇ 대규모 손실 우려되던 마르스 2호 오히려 '차익'

이번 매각으로 마르스2호는 47.5% 지분을 최종적으로 1936억 원에 매각하게 됐다. 2009년과 2011년에 두번의 배당과 2012년에 유상감자로 선 회수한 돈을 합하면 펀드가 회수한 총액은 2841억원으로, 2007년 펀드가 레이크사이드CC 지분 47.5%를 인수할 당시 투자했던 원금 2820억원에 비하면 오히려 21억 원의 차익이 발생했다. 지난해 배당이 이뤄졌다면 펀드 전체 수익률은 조금 더 올라갈 것으로 추정된다.

레이크사이드 주주들은 2012년에 유상감자를 통해 1500억 원, 2009년과 2011년에 현금배당으로 각각 120억, 286억 원을 회수했다. 펀드가 보유하고 있는 47.5%에 해당하는 몫으로 905억 원 정도가 할당됐다.

선순위투자자로 참여했던 행정공제회, 우정사업본부, 산은캐피탈 등은 다소 차이는 있지만 대략 6% 정도의 IRR 기록할 것으로 예상된다. 레이크사이드CC 투자 당시 사실상 전략적 투자자였던 교직원공제회가 4년간 연간 10%의 수익률을 약속했는데, 펀드 청산이 늦어지면서 IRR은 다소 감소했다.

◇ 사실상 SI였던 교직원공제, 상당규모 손실 불가피

교직원공제는 레이크사이드CC를 인수할 때 선순위 수익 보장과 함께 선순위 투자자 보호 차원에서 펀드에 후순위 투자자로 1065억 원 출자했다. 당시 우선매수권 옵션을 챙기며, 만일 투자에 문제가 생기면 직접 레이크사이드CC를 인수하겠다고 약속한 것으로 전해진다.

교직원공제는 레이크사이드CC가 골프장으로도 투자 매력이 있지만, 부동산으로서도 투자해볼 가치가 있다고 판단한 것으로 풀이된다. 당시 마르스2호펀드는 레이크사이드CC 인근의 88컨트리클럽 매각 당시 예정가격 산정에 적용됐던 가치평가(3.3㎡ 당 120만원)보다 70% 낮은 가격(3.3㎡ 당 30만원 대)에 지분 47.5%를 인수했다. 입지조건이나 도심과의 접근성을 고려할 때 장기적으로 보유해도 손실이 없다고 판단한 것이다.

하지만 2007년은 자산 버블이 극에 달해있던 시기로 2008년 글로벌금융위기 이후 부동산 경기가 급격하게 내리막길을 걷게 됐다. 설상가상 골프장 회원권 가격이 폭락하면서 골프장 가격도 덩달아 떨어졌다.

교직원공제는 애초에는 자신 있게 인수에 나섰지만, 대외 환경의 악화와 선순위투자자에 약속한 수익보장 때문에 투자 원금 손실이 불가피해졌다. M&A업계에서는 후순위 출자금 1065억 원 중 600억~700억 원 가량의 손실이 불가피할 것으로 보고 있다.

그나마 다행한 것은 교직원공제가 최후순위 출자자임에도 불구 투자금의 일부를 회수할 수 있었다는 점이다. 만약 펀드와 2대주주의 지분 매각 가격이 동일했다면 교직원공제 지분의 매각 가치는 'O'일 수 밖에 없는 상황이었다.

◇ 진정한 승자는 '삼성'

삼성물산-삼성에버랜드는 이번 투자로 상당한 잠재이득을 취하게 될 것으로 예상된다. 수도권 알짜 부지 400만㎡을 저렴한 가격에 인수하게 됐기 때문이다. 지금은 환경규제 때문에 묶여 있지만 개발 승인이 날 경우 투자 차익은 상상을 초월할 수도 있다.

당장 레이크사이드CC의 유휴 부지 10만 평을 활용해도 이득을 거둘 수 있다. 유휴부지를 아울렛 등 쇼핑 공간으로 활용하게 되면, 놀이공원-골프장-쇼핑으로 이어지는 가족 휴양지를 확보할 수 있게 된다. 이럴 경우 에버랜드나 레이크사이드CC 인근에 위치한 골프장의 수익성 향상도 도모할 수 있다.