이 기사는 2014년 04월 24일 10:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

미분양담보대출확약은 메리츠종합금융증권 IB수수료 수익의 일등공신이지만 각 사업장의 분양 성과에 따라 우발채무가 현실화될 가능성을 내포하고 있다. 그만큼 각 사업장에 대한 분석과 리스크 관리가 중요하다.

2011년부터 본격적으로 미분양담보대출확약을 해온 메리츠증권은 사업장에 대한 분석과 리스크 통제에 강한 자신감을 보이고 있다. 실제 미분양 발생으로 인해 약정을 실행한 사례도 거의 찾아볼 수 없다.

다만 건설·부동산 경기가 악화돼 시스템 리스크가 발생할 경우 급격히 늘려온 미분양담보대출확약이 한꺼번에 독으로 작용할 가능성도 완전히 배제할 수만은 없다는게 전문가들의 지적이다.

◇미분양담보대출확약 실행은 1건...리스크 관리 '자신'

지난해 말 기준 메리츠증권의 미분양담보대출확약 규모는 2조 5726억 원이다. 미분양담보대출확약은 분양이 진행될수록 담보대출확약 잔액이 줄어들게 된다. 메리츠증권 사업보고서에 따르면 이를 감안한 실질적인 미분양담보대출확약 잔액 규모는 1조 7208억 원이다. 건수는 54건이다.

이는 타사를 압도하는 규모다. 두 번째로 확약규모가 큰 HMC투자증권은 그 규모가 3600억 원이며, 현대증권과 한국투자증권이 400억~500억 원 수준이다.

미분양담보대출확약은 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다. 지난해 메리츠증권 IB사업부의 수익은 1010억 원으로, 이 거래를 본격적으로 시작한 2011년에 비해 4배 이상 증가했다. 업계에 따르면 미분양담보대출확약을 통해 얻은 수수료 수익은 확약 금액의 3% 안팎 수준인 것으로 파악된다.

대출확약 규모가 가장 큰 사업장은 문정동 복합시설(송파 파크하비오) 개발사업으로 약정금액은 1300억 원이다. 롯데건설 상환전환우선주(RCPS) 기초 유동화와 관련한 담보대출확약은 1117억 원으로 두 번째로 크다.

메리츠증권은 2011년부터 수십여건의 미분양담보대출확약을 진행해 왔지만 실제 약정이 실행된 건은 1건에 그쳤다. 신용평가사들은 메리츠증권의 미분양담보대출확약 규모가 크게 늘어난 것은 사실이지만 사업성 평가에 따른 LTV 관리와 각종 신용보강 확보 등으로 리스크 관리가 통제 가능한 수준이라고 평가하고 있다.

신용평가사 관계자는 "담보대출을 확약하기 위해서는 책임 준공이 완료가 돼야하고, 1순위로 담보 확보가 명확하게 돼야하는 선행조건이 뒤따른다"며 "만약 확약이 실행된다하더라도 담보물건 매각을 통해 최종 신용위험은 크지 않은 수준에서 관리가 가능할 것"이라고 말했다.

메리츠증권은 건설·부동산 관련 분야 전문가 11명으로 구성된 심사분석팀에서 철저한 리스크 관리에 나서고 있다. 리스크 관리의 핵심인 이 팀은 신한금융투자 크레딧 애널리스트 출신인 길기모 리스크관리 본부장이 총괄하고 있다.

해당 거래를 소싱하는 영업부서에서 1차적으로 리스크 분석을 하면 심사분석팀에서 2차 분석을 진행한다. 최종적으로 임원들로 구성된 리스크위원회를 통과해야 미분양담보대출확약 거래가 성사된다.

채권시장 1세대 전문가이자 메리츠증권 각자대표인 김용범, 최희문 대표도 매건 리스크위원회에 참여해 리스크를 최종 점검한다. 메리츠증권 관계자는 "일반 증권사의 경우 미분양 리스크나 사업장 분석을 통해 임원들을 설득하기 어렵지만 메리츠증권은 경영진이 해당 부문에 대한 이해도가 높아 적극적으로 관련 업무를 확대해 나갈 수 있다"고 말했다.

◇건설·부동산 경기 급랭시 '빅 쇼크' 우려

개별 사업장의 부실에 대한 리스크는 크게 우려할 수준은 아니라는 것이 대체적인 시각이다. 그러나 건설·부동산 경기가 급격히 악화돼 다수 사업장의 동시다발적 부실이 발생할 경우 그동안 늘려온 미분양담보대출확약이 큰 충격으로 돌아올 수 있다는 지적이다.

대규모 미분양으로 인해 대출금을 회수하지 못할 경우 메리츠증권은 담보로 잡아놓은 사업장을 공매로 내놓게 된다. 메리츠증권이 미분양담보대출확약을 한 사업장의 LTV는 대략 40~50% 수준인 것으로 알려졌다. 부동산 경기가 급격히 나빠져 담보 가치가 40% 이하로 떨어질 경우 대규모 손실이 발생할 수 있는 셈이다.

업계 관계자는 "개별 사업장 관련 리스크는 통제가 가능하지만 부동산 경기의 장기 침체와 대형 건설사 신용등급 하락 여파 등의 시스템 리스크가 발생할 경우 유동화 익스포저가 큰 증권사에 상당한 부담이 발생할 수 있다"고 지적했다.