이 기사는 2015년 01월 28일 18:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH투자증권이 공공리츠 임대사업 시행사에 실행한 대출을 유동화해 200억 원어치의 공모 자산유동화증권(ABS)을 발행했다. NH투자증권은 유동화 과정에서 140bp 수준의 높은 수수료를 벌었다. 과거 사모 형태로 발행하던 딜을 공모로 돌렸다는 점이 눈길을 끈다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH투자증권은 이날 200억 원 규모의 ABS를 발행했다. 기초자산은 NH투자증권이 시행사인 '공공임대리츠3호'에 빌려 준 대출 200억 원이다. NH투자증권은 유동화를 위해 216억 원을 받고 대출채권을 특수목적법인(SPC)에 넘겼다.

차주인 '공공임대리츠3호'는 파주 운정, 대구 테크노폴리스, 화성 동탄, 안성 아양 등에서 시행되는 공공임대주택 개발사업을 하는 시행사다. LH공사가 지분 100%를 보유하고 있고, 국민주택기금이 1098억 원의 상환우선주에 출자했다.


시행사는 2014년 11월 토지매매계약을 체결했고, 오는 3월~7월 사업장 별로 착공에 들어간다. 2017년 7월~11월 준공 예정이다. 준공 후 10년간 임대 주택으로 운영된다. 임대기간이 종료될 경우 분양 전환을 시도한 후 분양 전환이 이뤄지지 않은 주택에 대해서는 LH공사가 해당 시점의 공정가액으로 매입하기로 했다.

ABS 원리금 상환은 임대운영수입 등의 현금흐름(CF)과 만기시 분양 전환을 통해 유입되는 자금으로 상환된다. 이 때문에 부동산 임대시장 상황과 분양 전환 시점의 주택 가격 하락 등으로 상환 재원이 부족해질 가능성이 있다. 이를 헤지하기 위해 NH투자증권이 실행한 대출에 대한주택보증이 주택사업금융보증으로 신용보강을 했다.

특이할 만한 점은 ABS를 공모로 발행했다는 점이다. NH투자증권은 과거 공공임대 주택 대출 유동화를 하면서 일부 전문투자자를 대상으로 한 사모 형태로 발행했었다. 과거에는 기관투자자에게만 매각했다면, 이번에는 영업 창구를 통해 개인 투자자에게 매각한다.

ABS의 최종 만기는 13년 11개월이다. 만기 도래 1년 전인 12년 11개월 째 발행사가 임의로 조기상환(Call Option)할 수 있도록 돼 있어, 실질 만기가 약 1년 앞당겨질 수 있다. 발행금리는 연리 3.40%로, 이자는 매 월 지급된다.

업계 관계자는 "만기가 13년이 넘는 초장기물이기 때문에 금리 변동에 따른 가격 변동 리스크가 큰 편"이라며 "유동성 문제로 중도 매각하기도 쉽지 않다"고 평가했다. 하지만 "시장 금리가 워낙 낮은 상황이어서 만기까지 보유하려는 수요가 많을 것"이라고 말했다.

NH투자증권은 ABS를 총액인수 하는 조건으로 140bp의 수수료를 받기로 했다. 일반적으로 AAA등급 ABS 인수수수료가 30bp 내외인 점을 고려하면 상당히 높은 수수료율이다. ABS 발행액이 200억 원으로 적기 때문에 금액 기준으로 2억 8000만 원으로 많은 수준은 아니다.

향후 유사한 종류의 유동화 딜이 계속 나올 것이라는 점을 고려하면 쏠쏠한 수익원이 될 것으로 예상된다. 현재도 1700억 원 규모의 공공리츠 유동화 관련 주관사 선정 작업이 진행되고 있는 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "공공리츠 유동화는 IB 입장에서 상당히 많은 업무 로드가 걸리기 때문에 비교적 수수료가 높게 책정된다"면서 "유동화 부문에서는 상당히 괜찮은 수익원이 될 것"이라고 말했다.