이 기사는 2016년 02월 11일 07:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

"다소 리스크가 높은 부동산까지 취급했다면 여신 잔고를 더 많이 올릴 수 있었다. 하지만 잔고 증액보다는 손실률 '제로'를 택함으로써 안정성을 확보했다. 담보를 바탕으로 한 중위험 고수익을 추구하는 것이 우리의 모토다."

양태영 테라핀테크 대표(사진)는 5일 머니투데이 더벨과의 인터뷰에서 이 같이 강조했다. 테라핀테크는 부동산 P2P(Peer to Peer) 대출 플랫폼인 테라펀딩을 설계한 초기기업(Start-up)이다. 양 대표가 테라핀테크를 준비하기 시작한 것은 2013년경이다. 당시 양 대표는 미국 부동산 크라우드 펀딩 서비스에 대한 기사를 읽고 국내에도 이런 모델을 만들면 어떠할지를 고민하게 됐다.

◇해외 크라우드 펀딩 모델 분석 후 국내서 시도

양 대표는 미국, 영국, 싱가포르 등 부동산 크라우드 펀딩에 먼저 깨어있던 나라들의 사업모델 분석에 들어갔다. 특히 미국의 경우 일반 크라우드 펀딩이 아닌 부동산 크라우드 펀딩만 100개가 넘게 성행하고 있었다.

대표적인 모델은 특정 건물을 특수목적회사(SPC) 형태로 인수해 여기에서 나오는 임대수익과 차후 매각차익을 투자자들에게 배분하는 것이었다. 이외에도 일반 주택이나 빌딩을 리모델링해 재임대 등으로 수익을 내거나 후순위대출 형태의 대부업 등 여러 형태가 존재했다.

그렇다면 한국에는 어떤 모델이 적합했을까. 양 대표는 국내 실정과 현행법 등을 고려하면 신축빌라와 같은 소형 건설사업이 가장 눈에 띄었다고 설명했다. SPC 형태의 인수는 국내에서 관련법이 도입되면 사업을 제대로 펼칠 수 없는 규제가 예상됐다. 국내는 해외와 달리 건물을 리모델링하더라도 그 가치가 감정가격에 반영이 잘 되지 않는 편이다.

양 대표의 전문인 경매를 통해 매매하는 모델 역시 쉽지 않았다. 경매로 건물을 사들여 임대나 매각하는 경우 일반 경매는 수익률이 10%남짓밖에 나오지 않는다. 더구나 권리관계가 복잡한 물건의 경우 수익률은 좀 더 높아지지만 짧게는 1년에서 길게는 5년까지 각종 소송을 처리해야만 한다.

양 대표는 "여러 모델을 검토한 결과 투자자에게 단기간에 수익을 줄 수 있으려면 신축빌라처럼 소형건설사업인 경우가 가장 적합하다고 생각했다"고 강조했다.

◇경매 경험으로 신축빌라 등 소형건설사업 대출 착안

신축빌라사업은 건설업에서 중소 규모로 진행되는 카테고리인데 주로 10억~50억 원 단위로 이뤄진다. 2008년 글로벌 금융위기 이전만 해도 연간 10조~12조 원 규모의 시장을 형성했다. 그러나 저축은행 사태 이후 대출규제가 강화되면서 한때는 2013년 기준 2조 원까지 급감하기도 했다.

공급이 줄어도 수요는 여전한 것이 아이러니였다. 치솟는 아파트 가격에 빌라를 선택하는 가구는 전국에서 쏟아졌고 수치는 10만 호에 이르렀다. 이들을 노린 신축빌라 사업이 이뤄지려면 금융업권 어디에서라도 자금을 조달해야 했다. 부동산 P2P 모델이 생겨나기 전까지 자금원이 된 곳은 대부분 은행이 아닌 대부업체로 연이율 40%에 달했다.

신축빌라업자들이 은행 대신 대부업체로 간 배경은 저축은행 사태에 있다. 현재 금융당국은 저축은행 사태 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 전체 저축은행 여신의 20%를 초과하지 못하도록 규제하고 있다. 또한 대출자는 자기자본비율이 20%가 넘어갈 때만 PF대출을 받을 수 있도록 못박았다. 즉 건축사업에 들어가는 토지매입비, 공사비, 부대비용 등 총합의 80%까지만 대출 실행이 되는 것이다.

예를 들면 50억 원 규모의 신축빌라 공사를 하려면 사업주가 10억 원을 가지고 있어야만 40억 원의 대출이 가능하다는 의미다. 이는 저축은행 사태 이전까지만 해도 50억 원의 공사에 50억 원의 대출이 전부 가능했던 것과 대비된다. 기존 사업자들은 이 같은 자기자본이 없기 때문에 바뀐 현행법에서는 저축은행에서 여신을 받지 못하고 대부업체로 넘어가게 됐다.

만약 신축빌라사업에 필요한 고금리를 약간의 중금리로 바꾼다면 빌라 건축업자들을 대거 유치할 수 있다는 것이 양 대표의 판단이었다. 일반 개인 P2P에 비해 단순 신용이 아닌 담보가 있으면서도 향후 분양수익까지 공유할 수 있다는 점은 더욱 매력적이었다.

양 대표는 "빌라는 다른 건물에 비해 단위가 작아 신축업자들도 중소 규모로 다들 자금사정이 취약할 수밖에 없다"면서 "대출자에게는 고금리를 중금리로 전환해 차입금 부담을 낮춰주고 투자자에게는 담보를 바탕으로 한 안정성과 건설사업에서 나오는 수익을 안겨주는 것이 장점"이라고 말했다.